Dividendový aristokrat: Federal Realty Investment Trust

Pokud jde o růst dividend, jsou Dividendoví aristokraté „smetánkou“ mezi společnostmi. Jedná se o akcie indexu S&P 500 s navyšováním dividendy více než 25 let v řadě. Zde je seznam Dividendových aristokratů. Stát se Dividendovým aristokratem je poměrně těžké, proto je jich pouze několik desítek.

Realitní investiční fondy (REIT) [čti: rít] by se mohly zdát jako stvořené, aby se tyto firmy mohly stát Dividendovými aristokraty, protože tyto společnosti jsou povinny rozdělovat alespoň 90 % svých zisků akcionářům, což vede ke stálému růstu dividend. Na druhé straně je to i důvod, proč z REIT firem není Dividendových aristokratů více, protože musí rozdělovat většinu příjmů, což firmám ponechává jen malý prostor pro růst.

Proto existují pouze tři společnosti na seznamu Dividendových aristokratů, jednou z nich je Federal Realty Investment Trust (FRT). Je relativně novým členem Dividendových aristokratů, protože firma byla přidána do indexu S&P 500 teprve v roce 2016. Má však velmi působivou historii výplaty dividend – 55 let pravidelného zvyšování dividendy v řadě.

Takže je to nejen Dividendový aristokrat, ale také Dividendový Král. Dividendoví králové zvýšili své dividendy neuvěřitelných 50 a více let v řadě. Zde je seznam Dividendových Králů.

Přehled

Společnost byla založena v roce 1962. Obchodním modelem společnosti je vlastnit a pronajímat nemovitosti. K pořízení nových nemovitostí využívá významnou část svých příjmů z pronájmu, ale také externího financování. To pomáhá vytvářet efekt „sněhové koule“ rostoucích příjmu v průběhu času.

Firma vlastní především obchodní centra. Působí však také v oblasti rekonstrukcí víceúčelových nemovitostí, jako jsou maloobchody, byty a kondominia. Firemní portfolio je z pohledu nájemců vysoce diverzifikované a především firma má vysoce kvalitní portfolio nájemců.

Investiční strategie společnosti spočívá ve sledování hustě osídlených, bohatých komunit s vysokou poptávkou po komerčních a rezidenčních nemovitostech. Tato strategie přispěla k silnému růstu v posledních několika letech.

Portfolio firmy je vysoce diverzifikované. Firma prostory ve svých 102 nemovitostech pronajímá 3200 nájemcům a pouze 8 z nich představuje více jak 1 % ABR.

Společnost od ukončení proti koronavirových opatření zažívá silné zotavení, které se odrážely ve výsledcích.

Společnost 4. května 2023 oznámila zisk za Q1 2023 – FFO na akcii vyšlo ve výši 0,63 dolarů. Celkové tržby dosáhly 273,06 milionů dolarů, což byl meziroční nárůst o 6,3 %. Ke konci Q1 2023 bylo portfolio obsazeno z 92,6 % a pronajato z 94,2 %.

Vedení poskytlo odhad zisků pro rok 2023, FFO na akcii by se mělo pohybovat mezi 6,38 a 6,58 dolary (střed 6,48 dolarů).

Růst

Mezi roky 2010 až 2020 finanční prostředky z operací (FFO) společnosti meziročně nikdy neklesaly, což byl ohromný výkon vzhledem k tomu, že firma působí ve vysoce cyklickém sektoru nemovitostí.

I když čísla růstu nebyla vždy nijak velká, tak prostý fakt, že má tak konzistentní historii bezpečnosti a stability, pokud jde o finanční prostředky z operací a dividendy, z ní dělá jednu z nejžádanějších firem na trhu.

Budoucí růst společnosti bude i nadále pocházet z nákupů nových nemovitostí a navyšování nájemného. Analytici očekávají, že marže budou i nadále mírně růst, protože společnost rekonstruuje části svého portfolia a příjmy budou díky tomu i nadále růst.

Jak se ekonomika dostává z koronavirové pandemie, tak analytici očekávají, že výsledky podpoří dlouhodobou ziskovost společnosti, protože NOI nadále roste a obsazenost zůstává vysoká. REIT sektor zaznamenal několik významných bankrotů firem v posledních letech, ale firma je z velké části imunní.

Konkurenční výhody a výkonnost v recesi

Jedním ze způsobů, jakými REIT vytváří konkurenční výhodu, jsou investice do nejkvalitnějších portfolií nemovitostí. Společnost to udělala tak, že se zaměřila na bohaté oblasti země, kde poptávka přesahuje nabídku. To je také způsob, jak může v průběhu času pokračovat v růstu – vlastní nemovitosti v nejžádanějších oblastech a nájemci jsou ochotni zaplatit více, aby získali přístup ke spotřebitelům.

Firma těží z příznivého ekonomického prostředí s vysokou mírou obsazenosti a schopností v průběhu času zvyšovat nájemné.

Další konkurenční výhodou firmy je její silná bilance. Úvěrový rating firmy od Standard & Poor’s je A-, což je vynikající investiční stupeň a obzvláště vysoký pro REIT firmu. Silná rozvaha pomáhá udržovat nízké náklady, což je pro obchodní model firmy zásadní.

Tyto konkurenční výhody umožnily společnosti fungovat dobře i během finanční krize v letech 2007 až 2009.

FFO během finanční krize bylo následující:

• FFO na akcii v roce 2007 bylo ve výši 3,63 dolarů
• FFO na akcii v roce 2008 bylo 3,87 dolarů (6,6% nárůst)
• FFO na akcii v roce 2009 bylo 3,87 dolarů (stejné)
• FFO na akcii v roce 2010 bylo 3,88 dolarů (0,3% nárůst)
• FFO na akcii v roce 2011 bylo 4,00 dolarů (3% nárůst)

FFO se během v letech finanční krize udrželo stejné nebo mírně rostlo. To byl pozoruhodný úspěch a svědčí o síle firmy. Analytici očekávají, že firma si během příštího poklesu povede dobře, ale je třeba počítat s nižším růstem během takového období. Společnost díky své silné rozvaze, bude velmi pravděpodobně přikupovat další nemovitosti ve slevě během příštího poklesu, tak jak v roce 2020, čímž se bude připravovat na budoucí růst.

Ocenění a očekávané výnosy

Na základě středu FFO na akcii ve výši 6,48 dolarů pro rok 2023, se akcie dnes obchodují s poměrem cena a FFO ve výši 14,8 (při ceně cca 96 dolarů za akcii). Přičemž desetiletý průměr P/FFO je ve výši 15, což znamená, že akcie jsou férově oceněné.

Budoucí výnosy investorů tak budou generovány především díky růstu FFO a dividendami. Analytici předpovídají 4% růst FFO a akcie dnes nese dividendový výnos ve výši 4,5 %. Celkově to tak znamená, že investoři, kteří si dnes akcie koupí, mohou v příštích pěti letech očekávat asi 8,5% roční výnos.

Dividendový výnos je na REIT firmu poměrně slušný, navíc společnost každoročně zvyšuje dividendy již 55 let v řadě, ale poslední zvýšení loni v srpnu bylo o pouhé 1 %.

Růst dividend se v posledních letech mírně zpomalil, ale analytici očekávají, že se růst v budoucnu opět vrátí k minulým úrovním. Pokud dopady inflace a možné následné recese nebudou tak velké, tak by se vedení mohlo vrátit k vyšším navýšením.

Závěr

Investoři se o REIT společnosti zajímají především proto, že nabízejí pravidelnou dividendu a vysoký dividendový výnos. Je tak velmi jednoduché pochopit, proč jsou mezi dividendovými investory tak oblíbené.

Společnost Federal Realty Investment Trust však nemá zas až tak vysoký dividendový výnos, zejména pro REIT firmu. Je to proto, že se trvale obchoduje za vyšší cenu než konkurenční REIT firmy. Nicméně vysoce kvalitní podniky mají tendenci k nadprůměrnému ocenění.

Investoři, kteří se zajímají pouze o vyšší dividendové příjmy, tak dnes nemusí být z akcií ohromeni. Ale stále je to dobrá volba pro dividendově růstové investory.

Cena akcií pod 100 dolarů je dobrá pro první vstup a je i dobrá pro příkup, a proto dnes hodnotíme akcie jako vhodné k Nákupu (Buy), a to především díky působivé dividendové historii.