REIT: Omega Healthcare Investors – opravdu se blíží krach?

Chvíli jsem přemýšlel jakou firmu pro toto „významné“ datum, pátek 13tého vybrat … a vyhrála to Omega, jakožto analytiky nejvíce odepisovaná firma posledního půlroku… ale jak se zdá tak na bankrot to nevypadá… tak pojďme společně na to…

Omega (OHI) investuje především do kvalifikovaných ošetřovatelských zařízení (skilled nursing facilities = SNF), 83% příjmů pocházejících z vlastnictví SNF zařízení a 17% je generovaných výstavbou bytů pro seniory (senior housing). Tržní kapitalizace společnosti je 10,3 miliardy dolarů, což z Omegy činí největší společnost zaměřenou čistě na SNF na trhu. Omega vlastní 973 zařízení umístěných v 41 státech a Británii, které spravuje 74 různých provozovatelů.

Zdroj: OHI web pro investory

Výše uvedený graf ukazuje, že OHI má velmi dobrou geografickou diverzifikaci zařízení, jak ve většině států USA, tak i ve Velké Británii. Jak již bylo napsáno výše, tak OHI má pro svá zařízení též rozmanitou paletu 74 operátorů. Níže uvedený graf ukazuje podrobnosti o první desítce, dle výnosů.

Zdroj: OHI web pro investory

Jistě Vám neuniklo, že 10 nejlepších provozovatelů zařízení přináší OHI asi 65% zisků.

Omega má investiční stupeň BBB- od Standard & Poor’s a Fitch. K udržení tohoto úvěru investičního stupně má OHI poměrně konzervativní dluhové zatížení s celkovým poměrem dluhu k EBITDA 5,1x a pevným poměrem poplatků 4,1x, což znamená, že OHI vytváří více než dostatečný zisk (EBITDA) na krytí dluhových úroků a prioritní dividendy. Omega má též přístup k dostatečné likviditě, revolvingový úvěrový nástroj ve výši 1,25 miliardy dolarů, kdy na konci února 2018 měla Omega k dispozici zhruba 1 miliardu dolarů.

Finanční výsledky

Finanční výkonnost Omegy byla v minulosti pouze výjimečná, zvláště pro tak konzervativní REIT akcii jako je OHI. Níže uvedený graf ukazuje růst investic a zisků OHI mezi roky 2004 a 2017.

Zdroj: OHI web pro investory

Jak investice, tak zisky rostly v posledních 14ti letech více jak 19% ročně. Tento růst investic a zisků se také projevil v solidním růstu EBITDA a upravených finančních prostředků z operací ve stejném období.

Zdroj: OHI web pro investory

Mějte však na paměti, že výše uvedená čísla nejsou na základě zisku na akcii (per share basis); jsou na obchodní úrovni (business level). Všimněte si, že Omega dokázala růst o 23,9% ročně, Omega dokázala zvyšovat AFFO rychleji než investice a zisk. Omega vrací výnosy svého růstu svým investorům celých 14 let, viz následující graf.

Zdroj: OHI web pro investory

Distribuce dividendy rostla mezi roky 2003 a 2017 (15 let) průměrně o 10,4%, kdy průměrný výplatní poměr AFFO byl jen něco málo přes 78%. Investoři, kteří akcie OHI drželi od doby IPO, byli velmi dobře dividendově odměněni. 10,4% složená roční úroková míra dividendy je prostě a jednoduše vynikající. Navíc cena akcií Omegy za posledních 15 let vykázala též výrazný růst.

Zdroj: OHI web pro investory

S ročním složeným úrokovým tempem ve výši 14,2%, tak OHI za posledních 15 let odměnila své dlouhodobé investory jak vysokým dividendovým výnosem, tak i zhodnocením kapitálu. Ze všech dlouhodobých ukazatelů se tak zdá, že OHI byla a měla by i nadále být fantastickou investicí. Ovšem v krátkodobém výhledu se zdá, že OHI dosáhla svého vrcholu.

Omega Healthcare Investment dnes

Vzhledem k tomu, že trh na začátku roku 2018 vykázal mírnou korekci a ceny REIT akcií padají pod strachem z růstu úrokových sazeb… měli by investoři dnes uvažovat o investici do OHI?

Korekce trhu probíhají celou dobu a obecně se dá říci, že je to pro trh zdravé, kdy po období neustálého růstu cen, přijde pokles. Tyto poklesy (korekce) je proto třeba využít k akumulaci více akcií nebo k zahájení nových pozic – jinak řečeno, „koupit v dolíku“ (buy the dips).

Zvyšování základní úrokové sazby je další věcí na pořadu dneška. Zatímco zpočátku existuje vzájemná korelace mezi růstem sazeb a klesajícími cenami REIT akcií, tak toto je zpravidla omezeno jen na pár čtvrtletí, po nichž se ocenění REIT firem zas vrátí k obvyklým hodnotám. Ceny akcií REIT společností, stejně jako mnoho dalších investic s vysokými výnosy, vždy zpočátku padá, protože existuje přímá vazba mezi růstem úrokových sazeb a dividendovým výnosem REIT firem. Jak rostou sazby FEDu, tak investoři požadují přiměřeně vyšší dividendový výnos, který však snižuje ocenění REIT firem. Zotavení cen REIT firem pak nastává, protože základním důvodem pro zvyšování sazeb, je zrychlující se ekonomický růst. Podrobnější informace o chování REIT společností během období zvyšování úrokových sazeb se můžete dočíst v pdf od firmy Cohen&Steers (anglicky).

Asi jedním z největších dlouhodobých důvodů proč investovat do OHI je měnící se demografické uspořádání populace v USA. Z „baby boom“ generace odchází denně do důchodu asi 10 000 lidí, takže počet seniorů rychle roste. Graf níže ukazuje růst seniorů pro různé věkové skupiny.

V příštích 30 letech obyvatelstvo, které obvykle potřebuje kvalifikovanou ošetřovatelskou péči, výrazně poroste, což povede k vyšší poptávce po zařízeních, která vlastní OHI. Následující graf ukazuje obsazenost zařízení typu SNF dle věku.

Zdroj: OHI web pro investory

Strmá část křivky je přibližně pro věk 75 – 88 let, kdy počet dní SNF stoupá z přibližně 1300 na 5300 pro každých 1000 klientů. Z čehož vyplývá, že kvalifikovaná ošetřovatelská zařízení budou během několika málo let plná, jak ukazuje obrázek níže.

Zdroj: OHI web pro investory

Do roku 2022 se očekává, že obsazenost SNF bude zhruba 95%. V ten okamžik bude místní a regionální dostupnost nahraně. V roce 2025, pokud nebudou postaveny další SNF zařízení, bude SNF zařízení nedostatek, aby pokryl žádosti lidí odcházejících do důchodu.

Jedním z hlavních důvodů, proč se cena OHI propadla je, že několik operátorů OHI má potíže s placením nájmu. Konkrétně, společnost Orianna, která však představuje pouze 5% příjmů OHI, podala prohlášení o bankrotu v březnu roku 2017, což mělo za následek mírné ztráty v příjmech OHI a také společnost Genesis, která představuje 7% příjmů OHI, se v posledních letech dostala do finančních problémů. Omega na tyto problémy odpověděla přechodem k jiným provozovatelům, prodejem několika zařízení s nedostatečným výkonem a poskytnutím společnosti Genesis „omezené nájemné“. Proto v tabulkách výše nevidíme žádný růst pro investice, zisky, EBITDA a AFFO v letech 2016 a 2017. OHI však úspěšně pracuje s operátory s nedostatečnou výkonností a to OHI umožní pokračovat v dalším růstu a prosperitě firmy. Navíc očekávaný nárůst poptávky, který vyplyne ze stárnutí baby boom generace, se stane hlavním přispěvatelem růstu během několika málo let.

Existuje však větší riziko spojené s investicí do OHI, než se před 3-4 lety zdálo. Společnost se pro svůj růst a investice velmi spoléhá na základní kapitál zajištěný prostřednictvím sekundárních nabídek. Vzhledem k tomu, že OHI má téměř 10% dividendový výnos, je tento vlastní kapitál dnes příliš drahý, což znamená, že se OHI nejspíš v blízké budoucnosti obrátí k dluhu, aby mohlo financovat své kapitálové investice.

Existuje též riziko, že americká politická reprezentace v budoucnosti může změnit zákon a snížit výdaje na Medicare a Medicaid, což se zdá býti relativně malé riziko. Skupina lidí nad 65 let by měla být v nedaleké budoucnosti téměř 25% celkové populace USA a obecně tato věková skupina lidí má velmi vysokou volební účast. Není moc jisté, že by politici riskovali nevoli tak velkého aktivního volebního bloku, který by jistě přinesly významné změny v Medicare nebo Medicaidu. Tím však riziko nelze vyloučit.

Závěr

Omega je dobře zavedená a dobře řízená REIT firma, s dlouhou historií stálého a velkého růstu. S úvěrovým ratingem investičního stupně, strategií, která je určena k řešení výkonnosti operátorů a zaměřením k návratu k silnému růstu, vedení OHI dělá správné kroky pro budoucnost. Nedávná výprodej, díky rostoucím úrokovým sazbám a problémy s operátory, posunuly cenu akcií Omegy do hlubin a dividendový výnos překonal 10%. Nová daňová legislativa též přinese OHI další příjmy. Investice do OHI při současném ocenění by tak měla investory velmi dobře v budoucích letech odměnit, protože demografické změny přinesou vyšší zisky.

Existuje však riziko investice do OHI a to kvůli problémům několika provozovatelů a vysokému zaměření firmy na SNF. Dokud nebude jasné, že vedení je schopno efektivně spravovat své problémové zákazníky, tak nelze prozatím doporučit do OHI investovat, ale zároveň, pokud již v OHI pozici máte, tak neprodávejte, blýská se na lepší časy.