Proč v dnešní době (ne)investovat do nemovitostí?

VSbrok

VSbrok

Investor z donucení...

Mohlo by se vám líbit...

41 komentářů

  1. Pavel Pavel napsal:

    V té úvaze o individuální investici do nemovitosti jsi nedostatečně zohlednil ještě jeden faktor, a to je růst cen nemovitostí, který byl a pravděpodobně stále bude, tak jako trvale roste cena stavebních prací (zejména lidské práce). Tedy v rozvíjejících se zemích, jako je i východní Evropa.

    Proto bych se osobně určitě přimlouval za investici do nemovitosti na vlastní bydlení, případně do pozemku. Investice do nemovitosti na pronájem k bydlení je už horší, tam je s tím sousta starostí a rizik, jak je správně vyjmenováváš.

    • Ondřej Ondřej napsal:

      Jak vysvětlil sám autor jde o investici, nikoliv nákup k bydlení. Nedá mi to nereagovat, protože mi to připomnělo jednu z prvních knih kterou jsem četl, když jsem se zajímal jak zlepšit svůj příjem a to Bohatý táta, Chudý táta ( alespoň myslím, že to bylo v ní, každopádně byl to určitě Kyosaki a jeho cashflow kvadrant), kde je vysvětleno, že nákup domu či bytu na bydlení není aktivum, ale pasivum. Určitě s tím nemusí každý souhlasit, ale vidím to stejně.
      Měl jsem díky Kyosakimu, také úvahy, že začnu kupovat nemovitosti. Začnu s 1+1 a půjdu nahoru:-D. Když jsem ale zjistil, že to není tak růžové jak jsem si vysnil vzdal jsem to. A jsem rád, že jsem dal přednost akciím.

      • Malwin108 Malwin108 napsal:

        Děkuji za článek, je k zamyšlení.

        Ano pro běžného investora 10% návratnost je velmi dobrá. Pro profesionálního investora to je zajímavé od 33% a výše. Od 100% už to stojí za opravdové zvážení.

        Článek totiž bere v úvahu, že nájemní nemovitost budete kupovat za vlastní. Nicméně to není nutné.

        Ukážu Vám jak to dělám já a pak uvidíte kolik procent návratnosti tam.

        Koupil jsem byt 1+1 (Celková suma se všemi provizemi: 330 000 Kč)

        Já jsem zaplatil 65 000 Kč ze svého. (dohromady i s drobnou rekonstrukcí).

        Čistý Nájem: 6300 Kč bez energií a správních poplatků do fondu. (poplatky si nájemce platí sám)
        Splátka bance: 3060Kč měsíčně
        Celkové Pojištění: 390Kč měsíčně (nemovitosti, životní, pojištění právní ochrany)
        Daň z příjmu: 980 Kč

        Výsledné měsíční cash flow: +1670Kč

        Byt byl v prenájmu 3 roky bez přerušení a bez nutnosti oprav (drobné opravy si nájemce platí sám, má to ve zmlouvě)

        3 roky x 1670 = 60120 Kč

        Tady vidíte, že po 3 letech se mi vrátilo 92% vložených finančních prostředků což je cca 30% návratnost ročně.

        TÍM TO ALE NEKONČÍ!!

        Nájemní se nechal slyšet, že byt chce koupit.

        Dohodnutá cena: + 470 000 Kč
        Dlužná suma bance: – 270 000 Kč
        Daň 5% z prodeje: – 23 500 Kč
        Právní a další poplatky: – 25 000 Kč

        Částka putující ke mně: 151 500 Kč – 5 000 Kč (zůstatek z prvotní investice)

        Čistý zisk po zdanění: 146 500 Kč + 65 000 Kč (prvotní investice která se mi už vrátila!)
        Takže vložil jsem 65tis. a dostal 211 500 Kč

        Takže výsledná návratnost je: 108% ročně.

        Sorry pánové.

        Osobně nemám velmi negativní zkušenost ohledně nájemních nemovitostí. Opravdu hodně záleží na průzkumu trhu a ověření nájemníků. Žádný soud jsem zatím nemusel podstupovat. Ikdyž jsem pojištěn právně kdyby náhodou něco.

        • Pavel Pavel napsal:

          Byt s pořizovací cenou 330.000 pronajmout za 6.300 čistého (tedy plus poplatky, spotřeba energií, atd.)? V tom je celé to kouzlo, zní to nereálně, že lze takový nájem získat, v Praze určitě ne. Proč by někdo platil téměř 2% pořizovací ceny měsíčně, tedy 23% ročně?

          Když to například vynásobím třemi, dostanu byt s pořizovací hodnotou 990.000 (s bídou mizerná garzonka v Praze) a že bych jej dokázal pronajmout za 18.900 čistého?

          Tedy podle mě je celý ten kouzelný propočet ohromného zisku postaven na nereálném předpokladu vysokého nájmu. Ten možná někdo občas je ochoten zaplatit, ale nedává to ekonomicky smysl (tomu nájemníkovi).

          • Malwin108 Malwin108 napsal:

            ten příklad je z praxe, není hypotetický.

            já se pohybuji v oblasti kde nájem za 2+1 je 8 000 bez energií minimum. A je to město s počtem obyvatel 19 000.

            • VSbrok VSbrok napsal:

              No to je právě ten problém … lokalita, kterou musíš dobře znám a vědět co a jak si dovolit nebo do čeho nejít… to je za mě ta největší nevýhoda a druhá jsou dnešní ceny nemovitostní.
              Tedy když máš dobrou lokalitu, tak jsou tam byty tak drahý, že se to ve výsledku nevyplatí … a pokud ano, tak je to o velkém štěstí a jednou dvou bytech za rok … takže opět v dlouhodobém horizontu velmi těžko opakovatelné 🙁

            • Pavel Pavel napsal:

              Nějak se zdráhám uvěřit, že v 19 tisícovém městě, kde jsou lidé ochotni platit 8000 za nájem plus energie, se dají běžně koupit tak levné byty, přímou úměrou to vychází na 420.000 pořizovací cena bytu 2+1. Výjimečně se to stát může, ale jinak je to blbost, takový člověk by byl blázen, aby si nevzal hypotéku nebo stavební spoření a nekoupil si takový byt sám.

              • Malwin108 Malwin108 napsal:

                Věc je taková, že určitej druh lidí si byt koupit nechce anebo nemůže.

                Např.:

                mladí lidé, kteří začínají spolu žít, si nechtěj koupit byt 2+1 na hypotéku, oni si chtěj koupit velkej dům, ale v bance jim řeknou, že musej mít 500 000Kč naspořeno a pak jim půjčej 5mil. Takže oni přijdou a já se jich ptám, proč si tento malý byt chcete pronajmout? Vždyť oba chodíte do dobré práce tak si můžete vzít vlastní hypotéku?

                Takový lidé mi rokou už prošli. Bydleli 2 roky a spořili a spořili, pak si koupili dům.

                Pak jsou tu lidi co jdou za prací, oni se nechtějí vázat hypotékou, oni vědí už dopředu, že v tom místě budou pracovat určitý čas. Většinou je to 1-3 roky kdy mají smlouvu s továrnou.
                Pak jsou lidé, kteří nedošáhnou na hypotéku, jako důchodci, studenti, invalidové.
                Pak jsou lidé, kteří nedokáží našetřit na spoluúčast na hypotéku, tedy mají měsíční příjem, platí zodpovědně nájem, postarají se o rodinu, ale na konci měsíce jim nic nezbyde.

                • VSbrok VSbrok napsal:

                  Ano souhlas ve všech příkladech. Bohužel jsi ale zapomněl na ten poslední a to na lidi, kteří buď nevyděláj dost peněz, aby mohli bydlet jak by si přáli, notorický utráceče za blbosti, který nepotřebují a gamblery.
                  Ti se pak při prohlídce prezentují jak jsou hrozně super, peněz mají hromady, kauci zaplatí, ale jak pak příjde na pravidelný nájem, tak už peníze nejsou.
                  Takový lidi dokáží dluhy lepit i mimo záznam v registru, takže pak ani prověřování nic nezjistí.

                  Nechci, aby to znělo, že jsem proti pronájímá, sám pronajímám, ale zažil jsem za ty roky co to dělám, všechny Tvé příklady a k tomu i ty negativní … takže mám “zážitky” z obou stran …

          • Hradec Hradec napsal:

            Ahoj, tohle lze aplikovat u nas, lidi jsou radi, ze jsou radi. Hypoteku jentak nedostanou..ale pronajimej v takove lokalite byty…za me ne.

          • Malwin108 Malwin108 napsal:

            Neřeš čemu věříš anebo nevěříš, anebo co zní reálně anebo nereálně.

            Musíš si udělat průzkum trhu. Ten si uděláš úplně jednoduše. Na Bazoš anebo Facebook dej reklamu, že pronajmeš byt. Přesně takový jaký chceš koupit, dej tam lokalitu, stav, fotky od realitky, měsíční cenu a výši zálohy.

            Pokud se ti ještě ten samý den ozvou alespoň 4 vážní zájemci, a v následujícím dnu alespoň další 3. Tak je to první velmi silný signál, že si ve správné lokalitě. Pak inzerát smaž a lidem řekni, že jsou v pořadníku a pokud to bude aktuální tak se jim ozveš.

            Na jednom domě, s dvěmi bytovými jednotkami, mám hypotéku 1 060 000 Kč (banka zaplatila 100%) nic jsem nedoplácel a měsíční splátka mi činí 3 220 Kč základ + 1 190Kč koplexní pojištění = 4 410 Kč měsíčne bez energií.

            Takže ta vytoužená 2+1 v Praze za 1milion mě bde stát jen 4500Kč měsíčně a pronajmu to za 7 800 bez energie. To je velmi nízká cena na Prahu. Jelikož tam lidi scháněj bydlení jak supy, bude to prenajaté do 3 pracovních dnů. Samozřejmě to musí být pěkný byt, žádný rozbořený barák.

        • VSbrok VSbrok napsal:

          Nenapsal jste jak dlouho pronajímáte, takže nemůžu fundovaně odpovědět … tak obecně …
          Čím déle to budete dělat, tím větší pravděpodobnost, že narazíte na problém … no jako se vším.
          To, že Vám to jednou vyšlo … velká gratulace a rozhodně Vám to přeju, jen se trošku obávám, že to to bylo poprvé a naposled, ale rád se budu mýlit.
          Cena 300k za 1+1? Wooooow!!! :O Tak o tom si v Praze můžeme nechate jen zdát 🙁 Tady začínají na dvou milionech, což je při dnešních úrocích hypo, téměř 10k měsíčně jen hypotéka, k tomu FO, pojištění, atd. a jste někde na 12 až 14 tisíc měsíčně jen náklady.

          Neříkám, že to co se Vám povedlo není opakovatelné, ale u realit, u více než cokoliv jiného, platí lokace, lokace, lokace … takže v nějakém malém městě to asi ještě půjde, ale když si vezmete jakékoliv město od 40-50 tisíc obyvatel víc, tak 1+1 pod milion neseženete, alespoň co jsem se tak díval. Pokud se zadaří tak super, jen se dost obávám, že takový úspěch není dlohodobě opakovatelné.

          • Malwin108 Malwin108 napsal:

            Je tam napsáno vše, doba nájmu byla 3 roky.

            V tomto investičním systému nejde o cenu nemovitosti, ale:

            1) o to jestli výška čistého nájmu bez poplatků bude alespoň 1.75 násobek výšky splátky bance.

            2) jestli lokalita má silnou poptávku po nájmu.

            3) 2+1 za milion je velmi lacné (ano dá se sehnat i nižší cena ale bude tam nějaký háček)

            Příklad z praxe který jsem uvedl, měl háček že kuchyně a koupelna byli přes chodbu. Takže nájemce musel vyjít z bytu, přejít veřejnou chodbu a pak si odemknout kuchyni. Každej mi říkal “nekupuj to, jsi blázen, nikdo tam nebude chtít bydlet”, ale já jsem neodolal tý ceně. To bylo jak zadarmo 🙂 A banka mi to schválila za 3 pracovní dny. Tak jsem blbej abych to nekoupil 🙂

            Možná se budete divit, ale lokace, lokace, lokace, nutně neznamená Praha, samozřejmě když bydlíte v Praze je určitě lepší investovat v Praze, než dojíždět 100km. Pokud nemáte příjem na vyšší kredibilitu u banky, potom se porozhlédněte na okraji Prahy.

            Zrovna v Praze bych se nebál ničeho, je tam několikanásobně nižší počet bytů vůči poptávce po nájmu. Skoro žádná nezaměstnanost a vyšší výplaty.

            A poslední rada: vůbec netřeba přemýšlet o něčem jako 3+1 a více. Absolutní ideál je 2+1 anebo 1+1.

            Děkuji za diskuzi. Prihlásil jsem se na odběr.

          • Hradec Hradec napsal:

            Pojd investovat do Chomutova, byty jake si zamanes uz od 300 000 😀

          • Malwin108 Malwin108 napsal:

            Právě to je dlouhodobě a opakovaně realizovatelné.

            Třeba takový Šwarzenberg , ten českej ministr, ten to tak dělá stále.
            V současné době má přes stovku nájemných nemovitostí, a používá přesně tento postup.

            A není jediný, dělá to dlouhodobě desítky lidí o kterých vím a osobně mám 3 kamarády co to tak dělají dlouhodobě.

  2. VSbrok VSbrok napsal:

    Tohle je úvaha nad investováním do nemovitostí, nikoliv nákupem nemovitosti pro bydlení, to fakt investice není! To jsou jen náklady a náklady …

    Ano souhlasím, prvně byt na bydlení a teprv potom uvažovat nad investičním bytem = ten co generuje pravidelný příjem v podobě pronájmu.

    Ano opět souhlas, ceny bytů rostou a moje krišťálová koule ukazuje, že ještě tak rok dva porostou… co se bude dít potom … nooo

    Už jsme se o tom trošku bavili na srazu, ČNB ukončila interveci proti euro v roce 2017… většina finančníků používá 5ti letý investiční horizon… část peněz šla do různých peněžních instrumentů, ale část šla i do investičných bytů … a těch se budou chtít investoři cca po 5ti letech zbavit…

    Osobně si myslím, že roky 2021 a 2022 budou na českám realitním trhu hooooodně zajímavé…
    Aproto, pokud by jste radi chtěli mít investiční byt = na pronájem, tak šetřete a počkejte, za současné ceny se investiční byt fakt nevyplatí… výnos je příliš malý a riziko, že ceny sletí o miliony dolů příliš velké!

  3. Bornik Bornik napsal:

    Ahoj! Opět hezký článek, který má hlavu a patu. A to se mi na IG líbí, většinou pěkné čtivé a hlavně k pochopení. Bez rádobyvědeckých blábolů a srozumitelné i pro laika. Přesto si dovolím pár poznámek… Poslední dobou investuji jen do akcií REIT firem (a fakt je mi jedno, jak se to čte), protože je zde ještě jedna výhoda. Alespoň myslím, pokud se mýlím, jistě mi kolegové investoři opraví, ale pokud REIT firma splní všechna zákonná kriteria, tak neplatí daň z příjmu právnických osob. A tím víc zbude na dividendu. 🙂
    Ovšem za investice do nemovitostí nelze považovat jen nákup nájemného bydlení. Co bych možná považoval za lepší alternativu je koupě zemědělské půdy. Starost a péče minimální a vzhledem k dotační politice v zemědělství není problém u nás sehnat nájemce. I když přiznám se, že nemám propočtenou výnosnost jako autor článku.
    Je to asi tím, že bydlím na vesnici a koupě investičního bytu v Praze pro mě nepřipadá v úvahu, nebudu jezdit 150 km starat se o garsonku.

    • Ondřej Ondřej napsal:

      Tak není nutné se zaměřit jen na Prahu že ano. Každopádně pozemky by či zemědělská půda jak píšeš ty by mohly být zajímavější to je pravda. Zkušenosti s tím nemám jen tchán pronajímal pozemek chovateli krav a jednou za rok dostával výslužku, tak nevím jak moc těch pozemků by bylo potřeba aby to fakt neslo. Nakonec pozemky prodal za pár desítek tisíc a to hovězí si od nich může kupovat do smrti a ještě mu zbude. Kdyby si tu úvahu rozepsal i s čísly bylo by to super zní to zajímavě.

    • VSbrok VSbrok napsal:

      Pokud se Vám podaří najít slušné nájemce, tak jezdit nikam nemusíte, ale najdete ho?

      Ano jistě půda je též dobrá úvaha… ALE to jsi na to přišel o 20 let pozdě 🙁
      Když stál hektar 15 Kč tak nikdo půdu nechtěl a skoupili to zahraniční investoři… Teď stoji 180 Kč, jestli si to pamatuju dobře, pokud máte někdo přesnější info tak mě opravte, jsem se o půdu nezajímal již pár let.

      Takže ani tohle již není co to bývalo 🙁

      To můžete vzít LAND REIT firmu, ta investuje do půdy.

  4. Matej Matej napsal:

    Nie sú REIT akcie rovnako ako MLP zaťažené 40% daňou? Čo matematiku investovania následne zásadným spôsobom ovplyvní.

  5. Pavel Pavel napsal:

    Ačkoli jsem knížku Bohatý táta,… taky kdysi četl, nemůžu souhlasit s tím, že koupě bytu je pasivum. To je velmi zjednodušený pohled a nepravdivý. Byt, který si koupím, mi dlouhodobě uspoří nájem a hlavně dává jistotu bydlení a navíc jako bonus se zhodnocuje a chrání před inflací. Kdykoli jej mohu se ziskem (vlastním-li jej delší dobu) prodat a jít do nájemního bydlení, budu-li chtít.

    Zejména v zemích, jako je naše, kde není dostatečně rozvinutý trh s nájemním bydlením, je volba vlastního bydlení oproti nájmu lepší.

    Každopádně toto je skvělé téma na nějaký větší sraz investorů, až jej někdy zase uspořádáme.

    • Ondřej Ondřej napsal:

      Pavle to určitě souhlas je to na delší diskuzi. Vím jak to myslíš. Ovšem pokud nemáš cash na koupi bytu řešíš to jako většina hypotékou. Takže platíš hypo + náklady na bydlení, což jsou prostě výdaje stejně jako u nájmu jen možná nižší.

      Takže pořád pasivum, alespoň do doby dokud nebudeš bez dluhu. Protože v případě neschopnosti platit budeš stejně nucen se vystěhovat, byt prodat splatit dluh atd..

      Aktivum je pro mě prostě to, co mi do kapsy peníze přináší, ne mi je z kapsy vytahuje i když ano, je to ve většině případů levnější než nájem pokud zrovna nestavíš dům za deset mega. Já mám hypo + náklady zhruba ve stejné výši jako se pronajímají byty.

      Jenomže, je – li potřeba něco opravit – platím. Chci mít byt chráněn proti bůh ví čemu – platím. Nastěhuje se vedle bůh ví co za individuum nesbalím jen tak kufr a neodejdu.

      Za to, jak bylo popsáno i v článku, když pronajímáš staráš se jako majitel. Tedy obráceně bydlím v nájmu a něco nefunguje volám majitele a nestarám se. Pokud ano chci to černé na bílém a požaduji slevu z nájemného. Byt vyhoří neřeším pokud není vina na mé straně a stěhuji se jinam můj majetek to díky bohu nebyl.

      Jak říkáš, je to na delší diskuzi a každý na to může mít jiný pohled. Já to vidím takto.

    • VSbrok VSbrok napsal:

      Tak jak napsal Ondra velmi přesně, je to o více úhlech pohledu, ale osobně se přikláním více k Ondrovi.

      Jestli máš 5 mega na byt, tak gratuluji a lehce zavidim 😉
      Bohužel většina občanů téhle země na to nemá 🙁

      A když si pak sečteš hypo plus poplatky, tak se dnes velmi lehce dostaneš nad pronájem stejného bytu… taková je bohužel dnes realita …

      Rozhodně nesouhlasim, že vlastní byt chrání proti inflaci!!!
      Stačí se podívat na realitní krize let 1986 a 2008… v podobné vzestupné fázi jsme dnes v ČR … zatim si všichni myslí, že ceny můžou jen růst a až to bouchne a zjistí, že byt co koupili za 5 mega má cenu sotva 2 mega, ufff … jsem opravdu zvědavý jak se s tím češi poperou …

  6. Pavel Pavel napsal:

    Realitní krize pro byty (nikoli kancelářské prostory) v Praze prakticky nikdy nebyla a ještě dlouho nebude, maximálně tak stagnace cen bytů nebo mírný a dočasný pokles cen těch nejhorších lokalit. Nemá co bouchnout, jsme v Praze se všemi jejími specifiky (opravdu velkými specifiky) – ale jak už jsem psal, je to na delší diskuzi, chce to interaktivní diskuzi.

  7. Davbiz Davbiz napsal:

    Hezký den všem, vše má své pro a proti, a v článku je většina věcí hezky popsána. Těch faktorů, na kterých záleží je hodně, jak je nájemní byt nakonec výnosný nebo ne, a s nájemníky je to především o štestí a fázi ekonomického cyklu.
    Byty pronajímám téměř 20 let, nyní mám 3. Kolem roku 2000 byly byty levné a nájemné relativně vysoké, měl jsem kolem 10 % z investice (vždy říkám že když zohledním veškeré náklady, tak je potřeba od toho odečíst 50 % – to je pak čístý zisk. občas někdo nezaplatí, něco poničí, občas je potřebná investice. Na druhou stranu jsem i několik bytů již prodal a to ve fázi růstu trhu. Byt koupený v roce 2000 za 350 tis Kč jsem prodával za 750 tis Kč (v roce 2007). Naopak jsem nakupoval při největším poklesu v roce 2014 byt za 440 tis Kč nyní je za cca 1 mi Kč. Takže je to také o tom, nebát se kupit, když všichni panikaří a naopak někdy při zajímavých cenách prodat (ale jde to těžko 🙂 – ta chamtivost )
    Dnes je dobrá doba, nájemníci platí, nájemně jsem za poslední rok zvyšoval a zisky jsou slušné. Před cca 4 -5 lety to bylo velmi špatně cca 25 % lidí neplatilo. Dělal jsem v realitách, takže jsem měl docela přehled o hodně pronájmech. Mám volnou pracovní dobu, takže se mohu přizpůsobit, ale když mě vypoví dva nájemníci najednou, tak i tak je to fofr. Měl jsem nájemníka 10 let, ale v jednom bytě se mi za rok a půl vystřídali dva. Odvážěl jsem kontejner odpadu. V dnešní době nekupuji.

    K zemědělské půdě, mám 15 leté zkušenosti, dnes se prodává kolem 30 Kč/m2, dá se pronajmout kolem 5 tis Kč za hektar, takže výnosnost kolem cca 1,5 %. Nyní půda stagnuje, protože se neví jak to bude z dotacemi na velké plochy po roce 2021. Oproti sousedům (německo, Rakousko) jsme na cca 30 % ceny, prostor je tedy ještě pořádný, ale nikdo neví, kdy se to začne srovnávat, máme dost odlišenou strukturu ve velikosti pozemků než sousední země a jiná specifika.

    • Malwin108 Malwin108 napsal:

      Pěkné zkušenosti.

      Napsal jste jednu zajímavou zkušenost, a to, že lidi panikařej. Prodávaj když je cena dole a kupujou když je cena nahoře 🙂 Dělaj to přesně obráceně než to dává smysl. Bohužel to tak dělá většina.

      Když je cena hodně vysoko, myslej si, ó to má takovou vysokou hodnotu, to se mi oplatí koupit….co k tomu dodat. Když je cena dole, panikařej a bojej se, ó raději to prodáme než to klesne úplně…

      Koupě musí být výhodná už při koupi ! A nedoufat, že to bude výhodné až za nějaký čas…

      Co se týká půdy, mám nějakou vlastní zkušenost.

      1ha kupuji v průměru za 120 000 Kč

      dotace na 1ha (mám i zatížení dobytčími jednotkami) mi vychází na 11 000 Kč ročně.
      Náklady na nájem pracovní služby (kosení sušení balíkování) mě vychází na 5600Kč na 1ha ročně.
      Prodej sena vyjde (teraz ceny rostou raketovou rychlostí) mám tam i dost prosáté vojtěžky = min. 4 tuny = 7980Kč za ha. Náklady na prodej 1 000Kč na 1ha.

      —> Takže +11 000 dotace + 1380 Kč čistý zisk ze sena = +12380Kč ročně / 1ha

      Což je 11% návratnost vložené investice.

      Tedy pozemky, které jsem kupoval před 7 roky, budu mít už za tři roky zadarmo. Každý rok přikoupím nějaký ten hektar.

Napsat komentář

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..