Proč v dnešní době (ne)investovat do nemovitostí?

VSbrok

VSbrok

Investor z donucení...

Mohlo by se vám líbit...

15 komentářů

  1. Pavel Pavel napsal:

    V té úvaze o individuální investici do nemovitosti jsi nedostatečně zohlednil ještě jeden faktor, a to je růst cen nemovitostí, který byl a pravděpodobně stále bude, tak jako trvale roste cena stavebních prací (zejména lidské práce). Tedy v rozvíjejících se zemích, jako je i východní Evropa.

    Proto bych se osobně určitě přimlouval za investici do nemovitosti na vlastní bydlení, případně do pozemku. Investice do nemovitosti na pronájem k bydlení je už horší, tam je s tím sousta starostí a rizik, jak je správně vyjmenováváš.

    • Ondřej Ondřej napsal:

      Jak vysvětlil sám autor jde o investici, nikoliv nákup k bydlení. Nedá mi to nereagovat, protože mi to připomnělo jednu z prvních knih kterou jsem četl, když jsem se zajímal jak zlepšit svůj příjem a to Bohatý táta, Chudý táta ( alespoň myslím, že to bylo v ní, každopádně byl to určitě Kyosaki a jeho cashflow kvadrant), kde je vysvětleno, že nákup domu či bytu na bydlení není aktivum, ale pasivum. Určitě s tím nemusí každý souhlasit, ale vidím to stejně.
      Měl jsem díky Kyosakimu, také úvahy, že začnu kupovat nemovitosti. Začnu s 1+1 a půjdu nahoru:-D. Když jsem ale zjistil, že to není tak růžové jak jsem si vysnil vzdal jsem to. A jsem rád, že jsem dal přednost akciím.

  2. VSbrok VSbrok napsal:

    Tohle je úvaha nad investováním do nemovitostí, nikoliv nákupem nemovitosti pro bydlení, to fakt investice není! To jsou jen náklady a náklady …

    Ano souhlasím, prvně byt na bydlení a teprv potom uvažovat nad investičním bytem = ten co generuje pravidelný příjem v podobě pronájmu.

    Ano opět souhlas, ceny bytů rostou a moje krišťálová koule ukazuje, že ještě tak rok dva porostou… co se bude dít potom … nooo

    Už jsme se o tom trošku bavili na srazu, ČNB ukončila interveci proti euro v roce 2017… většina finančníků používá 5ti letý investiční horizon… část peněz šla do různých peněžních instrumentů, ale část šla i do investičných bytů … a těch se budou chtít investoři cca po 5ti letech zbavit…

    Osobně si myslím, že roky 2021 a 2022 budou na českám realitním trhu hooooodně zajímavé…
    Aproto, pokud by jste radi chtěli mít investiční byt = na pronájem, tak šetřete a počkejte, za současné ceny se investiční byt fakt nevyplatí… výnos je příliš malý a riziko, že ceny sletí o miliony dolů příliš velké!

  3. Bornik Bornik napsal:

    Ahoj! Opět hezký článek, který má hlavu a patu. A to se mi na IG líbí, většinou pěkné čtivé a hlavně k pochopení. Bez rádobyvědeckých blábolů a srozumitelné i pro laika. Přesto si dovolím pár poznámek… Poslední dobou investuji jen do akcií REIT firem (a fakt je mi jedno, jak se to čte), protože je zde ještě jedna výhoda. Alespoň myslím, pokud se mýlím, jistě mi kolegové investoři opraví, ale pokud REIT firma splní všechna zákonná kriteria, tak neplatí daň z příjmu právnických osob. A tím víc zbude na dividendu. 🙂
    Ovšem za investice do nemovitostí nelze považovat jen nákup nájemného bydlení. Co bych možná považoval za lepší alternativu je koupě zemědělské půdy. Starost a péče minimální a vzhledem k dotační politice v zemědělství není problém u nás sehnat nájemce. I když přiznám se, že nemám propočtenou výnosnost jako autor článku.
    Je to asi tím, že bydlím na vesnici a koupě investičního bytu v Praze pro mě nepřipadá v úvahu, nebudu jezdit 150 km starat se o garsonku.

    • Ondřej Ondřej napsal:

      Tak není nutné se zaměřit jen na Prahu že ano. Každopádně pozemky by či zemědělská půda jak píšeš ty by mohly být zajímavější to je pravda. Zkušenosti s tím nemám jen tchán pronajímal pozemek chovateli krav a jednou za rok dostával výslužku, tak nevím jak moc těch pozemků by bylo potřeba aby to fakt neslo. Nakonec pozemky prodal za pár desítek tisíc a to hovězí si od nich může kupovat do smrti a ještě mu zbude. Kdyby si tu úvahu rozepsal i s čísly bylo by to super zní to zajímavě.

    • VSbrok VSbrok napsal:

      Pokud se Vám podaří najít slušné nájemce, tak jezdit nikam nemusíte, ale najdete ho?

      Ano jistě půda je též dobrá úvaha… ALE to jsi na to přišel o 20 let pozdě 🙁
      Když stál hektar 15 Kč tak nikdo půdu nechtěl a skoupili to zahraniční investoři… Teď stoji 180 Kč, jestli si to pamatuju dobře, pokud máte někdo přesnější info tak mě opravte, jsem se o půdu nezajímal již pár let.

      Takže ani tohle již není co to bývalo 🙁

      To můžete vzít LAND REIT firmu, ta investuje do půdy.

  4. Matej Matej napsal:

    Nie sú REIT akcie rovnako ako MLP zaťažené 40% daňou? Čo matematiku investovania následne zásadným spôsobom ovplyvní.

  5. Pavel Pavel napsal:

    Ačkoli jsem knížku Bohatý táta,… taky kdysi četl, nemůžu souhlasit s tím, že koupě bytu je pasivum. To je velmi zjednodušený pohled a nepravdivý. Byt, který si koupím, mi dlouhodobě uspoří nájem a hlavně dává jistotu bydlení a navíc jako bonus se zhodnocuje a chrání před inflací. Kdykoli jej mohu se ziskem (vlastním-li jej delší dobu) prodat a jít do nájemního bydlení, budu-li chtít.

    Zejména v zemích, jako je naše, kde není dostatečně rozvinutý trh s nájemním bydlením, je volba vlastního bydlení oproti nájmu lepší.

    Každopádně toto je skvělé téma na nějaký větší sraz investorů, až jej někdy zase uspořádáme.

    • Ondřej Ondřej napsal:

      Pavle to určitě souhlas je to na delší diskuzi. Vím jak to myslíš. Ovšem pokud nemáš cash na koupi bytu řešíš to jako většina hypotékou. Takže platíš hypo + náklady na bydlení, což jsou prostě výdaje stejně jako u nájmu jen možná nižší.

      Takže pořád pasivum, alespoň do doby dokud nebudeš bez dluhu. Protože v případě neschopnosti platit budeš stejně nucen se vystěhovat, byt prodat splatit dluh atd..

      Aktivum je pro mě prostě to, co mi do kapsy peníze přináší, ne mi je z kapsy vytahuje i když ano, je to ve většině případů levnější než nájem pokud zrovna nestavíš dům za deset mega. Já mám hypo + náklady zhruba ve stejné výši jako se pronajímají byty.

      Jenomže, je – li potřeba něco opravit – platím. Chci mít byt chráněn proti bůh ví čemu – platím. Nastěhuje se vedle bůh ví co za individuum nesbalím jen tak kufr a neodejdu.

      Za to, jak bylo popsáno i v článku, když pronajímáš staráš se jako majitel. Tedy obráceně bydlím v nájmu a něco nefunguje volám majitele a nestarám se. Pokud ano chci to černé na bílém a požaduji slevu z nájemného. Byt vyhoří neřeším pokud není vina na mé straně a stěhuji se jinam můj majetek to díky bohu nebyl.

      Jak říkáš, je to na delší diskuzi a každý na to může mít jiný pohled. Já to vidím takto.

    • VSbrok VSbrok napsal:

      Tak jak napsal Ondra velmi přesně, je to o více úhlech pohledu, ale osobně se přikláním více k Ondrovi.

      Jestli máš 5 mega na byt, tak gratuluji a lehce zavidim 😉
      Bohužel většina občanů téhle země na to nemá 🙁

      A když si pak sečteš hypo plus poplatky, tak se dnes velmi lehce dostaneš nad pronájem stejného bytu… taková je bohužel dnes realita …

      Rozhodně nesouhlasim, že vlastní byt chrání proti inflaci!!!
      Stačí se podívat na realitní krize let 1986 a 2008… v podobné vzestupné fázi jsme dnes v ČR … zatim si všichni myslí, že ceny můžou jen růst a až to bouchne a zjistí, že byt co koupili za 5 mega má cenu sotva 2 mega, ufff … jsem opravdu zvědavý jak se s tím češi poperou …

  6. Pavel Pavel napsal:

    Realitní krize pro byty (nikoli kancelářské prostory) v Praze prakticky nikdy nebyla a ještě dlouho nebude, maximálně tak stagnace cen bytů nebo mírný a dočasný pokles cen těch nejhorších lokalit. Nemá co bouchnout, jsme v Praze se všemi jejími specifiky (opravdu velkými specifiky) – ale jak už jsem psal, je to na delší diskuzi, chce to interaktivní diskuzi.

  7. Davbiz Davbiz napsal:

    Hezký den všem, vše má své pro a proti, a v článku je většina věcí hezky popsána. Těch faktorů, na kterých záleží je hodně, jak je nájemní byt nakonec výnosný nebo ne, a s nájemníky je to především o štestí a fázi ekonomického cyklu.
    Byty pronajímám téměř 20 let, nyní mám 3. Kolem roku 2000 byly byty levné a nájemné relativně vysoké, měl jsem kolem 10 % z investice (vždy říkám že když zohledním veškeré náklady, tak je potřeba od toho odečíst 50 % – to je pak čístý zisk. občas někdo nezaplatí, něco poničí, občas je potřebná investice. Na druhou stranu jsem i několik bytů již prodal a to ve fázi růstu trhu. Byt koupený v roce 2000 za 350 tis Kč jsem prodával za 750 tis Kč (v roce 2007). Naopak jsem nakupoval při největším poklesu v roce 2014 byt za 440 tis Kč nyní je za cca 1 mi Kč. Takže je to také o tom, nebát se kupit, když všichni panikaří a naopak někdy při zajímavých cenách prodat (ale jde to těžko 🙂 – ta chamtivost )
    Dnes je dobrá doba, nájemníci platí, nájemně jsem za poslední rok zvyšoval a zisky jsou slušné. Před cca 4 -5 lety to bylo velmi špatně cca 25 % lidí neplatilo. Dělal jsem v realitách, takže jsem měl docela přehled o hodně pronájmech. Mám volnou pracovní dobu, takže se mohu přizpůsobit, ale když mě vypoví dva nájemníci najednou, tak i tak je to fofr. Měl jsem nájemníka 10 let, ale v jednom bytě se mi za rok a půl vystřídali dva. Odvážěl jsem kontejner odpadu. V dnešní době nekupuji.

    K zemědělské půdě, mám 15 leté zkušenosti, dnes se prodává kolem 30 Kč/m2, dá se pronajmout kolem 5 tis Kč za hektar, takže výnosnost kolem cca 1,5 %. Nyní půda stagnuje, protože se neví jak to bude z dotacemi na velké plochy po roce 2021. Oproti sousedům (německo, Rakousko) jsme na cca 30 % ceny, prostor je tedy ještě pořádný, ale nikdo neví, kdy se to začne srovnávat, máme dost odlišenou strukturu ve velikosti pozemků než sousední země a jiná specifika.

Napsat komentář

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..