Realty Income: Zlatý standard bezpečných a rostoucích měsíčních dividend – 1. část

Realitní investiční fondy nebo-li REIT jsou vhodným způsobem, jak si zajistit pravidelný příjem z pronájmu nemovitostí a současně pro vytváření dodatečných příjmů pro ty, kteří chtějí v důchodu žít z dividend.

Realty Income (NYSE:O) je známá svými vysokými, bezpečnými a neustále navyšovanými dividendami (již 23 let růstu od IPO firmy), navíc vyplácí dividendy měsíčně. To zajistilo společnosti místo na seznamu firem s nejlepšími dividendami. Dnes se blíže podíváme na to, co činí z Realty Income tak bezpečnou a vysoce výnosnou investici, a zda by dnes byla vhodná doba pro vstup.

Přehled podnikání

Realty Income byla založená v roce 1969 v Escondido v Kalifornie, ale IPO měla až v roce 1994. Je největší americkou firmou vlastnící nemovitosti s jediným nájemníkem, navíc s „triple net“ pronájmem = nájemce je odpovědný jak za placení daně z nemovitosti, tak pojištění, tak i údržbu pronajaté nemovitosti. Na konci Q2 2017 společnost vlastnila 5028 nemovitostí ve 49 státech USA, Washingtonu DC a Puerto Ricu, které pronajímala více než 250 nájemcům, kteří působí ve 47 průmyslových odvětvích.

Zdroj: prezentace Realty Income

V posledních letech firma Realty Income začala přidávat do svého portfolia nemovitosti z oblasti maloobchodu, kanceláří, průmyslových skladů a zemědělské půdy. Nicméně, maloobchodní nemovitosti stále tvoří přibližně 80% z celkového portfolia nemovitostí.

Zdroj: prezentace Realty Income

Analýza obchodní činnosti

Společnost Realty Income od roku 1994 rozšířila své portfólio nemovitostí z původní hodnoty 451 milionů dolarů až na 12,2 miliardy dolarů; rozšířila počet průmyslových odvětví v portfoliu z 5 na 47; zvýšila počet nájemců z 23 na 250; a zvýšila roční výnos ze 49 milionů dolarů na více než 1 miliardu dolarů. Není tak divu, že Realty Income má takový úspěch, které z Realty Income činí vynikající akcii pro dlouhodobé DGI investory.

Fungování jako „triple net“ pronájemní firma je první hlavní výhodou, protože nájemníci platí veškeré náklady na údržbu, daně a pojištění. To znamená, že Realty Income jen sedí a vybírá výnosy z pronájmu. Tyto pronájmy jsou dlouhodobé, 15 let, navíc s pevnou úrokovou sazbou, s pravidelným ročním navýšením, obvykle kolem 1% až 1,5%.

Zdroj: prezentace Realty Income

Výsledkem je nejen velmi vysoká hrubá marže a především celková ziskovost firmy, včetně upraveného FFO ve výši 68,5%, ale hlavně velmi předvídatelného peněžního toku, který vede k vysoce stabilním a především rostoucím dividendám. Další konkurenční výhodou je, že má firma velmi zkušený manažerský tým vedený generálním ředitelem Johnem Casem, který než získal místo v Realty Income, byl 20 let investičním bankéřem v oblasti nemovitostí v New Yorku.

Společnost využívá své dobré vztahy s nájemci, developery, makléři, investičními bankami a dalšími subjekty, aby nacházela nové příležitosti k akvizicím. Manažerský tým Realty Income má skvělé zkušenosti s agresivním růstem, kdy díky vysoké ukázněnosti při výběru nových akvizic do nemovitostí, které jsou nakoupeny za zvýhodněnou cenu (takže AFFO na akcii postupně roste) a díky dlouhodobým pronájmům patří firma k největším a nejvíce finančně zdravým podnikům v Americe.

Zdroj: prezentace Realty Income

Tento prudký růst portfolia nemovitostí vyústil v jednu z nejrozmanitějších základen nájemců v tomto odvětví. Co je ale nejdůležitější, firma téměř nebyla postižena bankroty v retail maloobchodním segmentu, i když v roce 2017 zde bylo velké množství bankrotů. Jak je vidět, tak většina maloobchodních bankrotů byla v: oděvech, sportovních potřebách a obchodech s elektronikou.

Bankroty v retail segmentu

Ne všichni maloobchodníci jsou však postiženi, stále mnoho z nich prosperuje.

Vítězové a poražení retailu

V průběhu let firma Realty Income odvedla skvělou práci v maloobchodním segmentu a přesunula své zastoupení od nepříznivých odvětví směrem k těm, kde se daří dobře, tedy k těm nájemcům, kteří nejsou ohroženi rostoucím elektronickým obchodem. Zde vidíme, že nájemní mix Realty Income se během desetiletí posunul k méně cyklickým průmyslovým odvětvím a k nájemníkům se silnými ratingy.

Zdroj: prezentace Realty Income – změna nájemníků

Zdroj: prezentace Realty Income – změna nájemníků

Management neustále rozšiřuje základnu podniků a nájemníků a tím roste i výše příjmů z pronájmu, čímž se stává mnohem bezpečnější. Navíc se Reality Income zaměřuje stále více na odvětví odolné obchodování na internetu, jako jsou služby, či obchody s potravinami.

Zdroj: prezentace Realty Income – diverzifikace nájemníků

Žádný z 20 největších nájemců nemá v současné době problém a vážený průměr portfolia EBITDAR (peněžní tok/nájemné) je krásných 2,8, což patří mezi nejlepší v tomto odvětví.

Zdroj: prezentace Realty Income – 20 NEJ nájemníků

Jasné zaměření na nájemníky nejvyšší kvality, tedy ty, jejichž podnikání je odolné vůči vlivu především Amazonu (NASDAQ:AMZN), umožnilo Realty Income udržet výjimečně vysokou a stabilní míru obsazenosti po celou dobu. Zde je vidět, že obsazenost za posledních 20 let nikdy neklesla pod 96%.

Zdroj: prezentace Realty Income – obsazenost

Toto silné zabezpečení příjmů umožnilo Realty Income jeden z nejpůsobivějších růstů dividend v oboru a zajistila si status „měsíční dividendové společnosti“.

Zdroj: prezentace Realty Income – AFFO na akcii

Zdroj: prezentace Realty Income – dividendová historie

Tento neustálý růst dividendy pomohl zvýšit zájem o Realty Income na Wall Street a dosáhnout vynikajících celkových výnosů ve srovnání s trhem jako celku a většinou s ostatními realitními společnostmi.

Zdroj: prezentace Realty Income – výkonnost

Na rozdíl od většiny ostatních typů společností je u REIT firem důležité si uvědomit, že vynikající výkonnost neznamená pouze navýšení bohatství akcionářů, ale slouží také jako konkurenční výhoda. A to z důvodu, že REIT společnosti ze zákona neplatí žádné daně na podnikové úrovni, když vyplácí alespoň 90% zdanitelného čistého příjmu jako dividendy. Výsledkem je, že většina příjmů je vyplácena přímo akcionářům, což na druhou stranu nutí firmu financovat svůj růst z externích zdrojů, tedy prostřednictvím dluhu a navyšováním vlastního kapitálu, tzn. prodejem nových akcií.

Problém je, že každá nově vydaná akcie má nárok na část budoucího AFFO (a dividendu), takže vysoká cena akcií je velmi důležitá pro udržení nízké kapitálové náročnosti a umožňuje REIT společnostem nárůst AFFO na akcii v průběhu času. Jak vidíme níže, tak průměrné náklady na kapitál jsou u Realty Income daleko nižší, než je výnos AFFO, který Realty Income získává díky akvizicím nových nemovitostí. Tím zajišťuje, že každá akvizice, kterou učiní, je pro akcionáře výhodná a zajistí bezpečnější a stále rostoucí dividendu.

Zdroj: prezentace Realty Income – náklady na kapitál

Nízké náklady na kapitál jsou možné jen díky velmi silné bilanci, která firmě umožňuje brát levné úvěry na financování nákupů nových nemovitostí. V roce 2016 Realty Income nakoupila nové nemovitosti za 1,9 miliardy dolarů a v roce 2017 další za 1,5 miliardy dolarů. Navíc má firma v současnosti k dispozici dalších přibližně 1,3 miliardy dolarů v dostupné likviditě pro další nákupy.

Závěr první části

Celkově je tedy velmi těžké neobdivovat podnikání Realty Income. Společnost vlastní tisíce velmi cenných nemovitostí; je neuvěřitelně diverzifikována z pohledu jak nájemců, tak průmyslového sektoru, tak i geograficky; udržuje velmi konzervativní kapitálovou strukturu; má velkou spoustu možností pro další růst; a má dlouhou historii zvyšování hodnoty pro své akcionáře.

Přístě si rozebereme: klíčová rizika, jak bezpečné má Realty Income dividendy, další budoucí růst dividend, ohodnocení firmy a celkový závěr.