REIT: 3+1 realitní tip na listopad 2021

Rok 2020 byl pro REIT (čti: rít) sektor velmi náročný, mnoho nájemníků přestalo platit nájem nebo úplně zbankrotovalo. Koronavirová pandemie zafungovala jako očistná koupel na REIT sektor… slabé kusy odpadly a silné se staly ještě silnějšími.

Dnes na nás číhají dva nové „strašáky“… čínský realitní moloch Evergrande a prudce rostoucí inflace. Investoři se tedy musí snažit více než kdy jindy, aby své těžce vydělané peníze investovali dobře a porazili inflaci, která za poslední dva roky ujídá z výnosů podstatnou část.

Po prudkém propadu na začátku roku 2020 a cenovém dnu na konci března 2020 již opět ceny hodně vzrostly a je vcelku těžké dnes najít vhodnou akcií pro dlouhodobé, natož dividendové držení.

Dnes se podíváme na tři plus jeden tip REIT investora Breda Thomase, kam investovat a čemu se vyhnout.

 

Omega Healthcare Investors (OHI)

Zlaté pravidlo „Nakupujte, když v ulicích teče krev“ dnes na tuto firmu naprosto sedí.

Strach z možného bankrotu dvou nájemníků srazil cenu akcií na dlouhodobé minimum a to vzbudilo mou chamtivost po této vynikající firmě. Ti přitom představují pouhý zlomek celkového portfólia firmy.

Firma má navíc 100 milionů dolarů v hotovosti, k tomu 1,45 miliardy nezajištěného úvěru a 50 milionů dolarů v terminovaném úvěru, oba se splatností až v roce 2025.

Největší strach vzbuzovaly obavy z toho, že by firma mohla snížit/zrušit dividendu. Vedení tomu ale udělalo přítrž, když 26. října 2021 oznámilo dividendu ve stejné výši jako posledně.

Výhodou je, že vedení firmy o problémech s operátory otevřeně mluví, takže investoři vědí na čem jsou a firma postupuje – transparentnost je při investování klíčová. Firma má hlavně vysoce diverzifikované portfólio skládající se z 949 nemovitostí, které spravuje 65 provozovatelů.

Ocenění akcií je dnes velmi nízké – P/FFO ve výši cca 9 a dividendový výnos přes 9 %!

 

VICI Properties (VICI)

O této firmě jsem psal podrobný článek na konci srpna. Je to relativně mladá firma a tak nemusí být každému investorovi po chuti, protože zatím ji „neprověřil čas“.

Vedení společnosti se ale více než snaží, aby si firma vybudovala významné místo v REIT sektoru. A poslední výsledky jsou toho jasným důkazem.

Ač nedávno firma udělala obrouvskou fúzi s firmou MGP, tak v posledním čtvrtletí dokázala splatit 2,1 miliardy dolarů termínovaného úvěru. Navýšila dividendu o 9 %, navýšila odhad FFO o 30 milionů dolarů za celý rok 2021 a investovala mimo herní sektor do BigShots.

Díky nižším nákladům na obsluhu dluhu a vyššímu počtu akcií vedení snížilo odhad FFO na akcii z 1,82 až 1,87 dolarů na 1,79 až 1,80 dolarů. Firma v Q3 2021 vydala 15 milionů nových akcií za cca 3,4 miliardy equity na budoucí akvizice. Dnes tak firma sedí na cca 4,9 miliardě likvidity, kterou vedení hodlá využít na akvizice v následujících čtvrtletích.

Ocenění P/FFO je dnes cca 15,5 a dividendový výnos téměř 5 %.

 

SL Green (SLG)

Společnost se zaměřuje na kancelářské bududovy v New Yorku, po poklesu v loňském roce cena již vyrostla, ale akcie se stále obchodují asi za 75 % předcovidové hodnoty.

Vedení společnosti v posledním reportu zvýšilo výhled FFO za rok 2021 na 6,45 až 6,65 dolarů na akcii, přičemž FFO v roce 2020 bylo ve výši 7,29 dolarů. Je tedy vidět, že firma ještě nedosáhla své původní ziskovosti.

Společnost v posledním čtvrtletí vykázala 91% pronájem nemovitostí a meziroční růst FFO o 1,7 % na 1,78 dolarů, oproti 1,59 dolarům před rokem.

Přitom pro příští rok analytici odhadují růst FFO o 4 % a v roce 2023 o 8 %, takže FFO za rok 2023 by mělo překonat předcovidovou hodnotu.

Ocenění akcií od března 2020 již slušně vzrostlo, stále však akcie zůstávají příliš levné – P/FFO ve výši cca 10 a akcie nese více jak 5% dividendový výnos.

 

Abych nebyl jen pozitivní, tak zde mám i jednu firmu, které by se měli investoři v dnešní době vyhnout.

 

GEO Group (GEO)

Společnost se zaměřuje na vězeňské a nápravné nemovitosti. Nemovitosti vlastní a následně pronajímá více jak šedesáti správním firmám. Dále vlastní 5 mezinárodních nemovitostí a 55 rezidenčních nemovitostí.

Vězeňský REIT podsektor nemá na růžích ustláno již nějakou dobu. Především nový prezident Biden již během kampaně říkal, že většinu věznic a nápravných zařízení je třeba zrušit nebo znárodnit. To většinu investorů odradilo a tento podsektor za poslední dva roky ztratil 50 % své původní kapitalizace. Druhá nejznámější firma, zaměřující se na věznice – CoreCivic (CXW) nedávno změnila strukturu z REIT na C-corp, aby nezbakrotovala.

Co je však na této firmě odstrašující je, že dluh k firemní kapitalizaci dosahuje téměř 75%!

Ač se ocenění může zdát (P/FFO ve výši cca 4) až příliš nízké a tedy lékavé pro investici, tak zrušená dividenda, miziví výhled růstu pro letošní rok a především pak záporný růst pro roky 2022 a 2023 znamená, že by se měli investoří této firmě vyhnout.

Možná se přes všechny negativní zprávy nakonec firmě podaří udržet se nad hladinou a zůstat i REIT firmou, ale do té doby bude lepší tento vývoj pozorovat z povzdálí.

 

Závěr

Ač by se mohlo zdát, že po velmi slušném růstu ode dna v roce 2020 již není do čeho investovat, tak opak je pravdou… stále se najdou firmy, dokonce i v REIT sektoru, které ještě nedosáhly předcovidového ocenění.

Ale existují i REIT firmy, kterým je třeba se vyhnout.