REIT: Macerich – současnost, budoucnost a dividendová bezpečnost

Na fóru jsme se s „bezlepidlákem“ bavili o firmě Macerich (MAC) a tak mi to samozřejmě nedalo a když už jsem se „v tom rejpal“, tak je z toho opět článek.

Společnosti Macerich je jeden z největších vlastníků a provozovatelů maloobchodních center. Firma bohužel po příchodu koronaviru nejen ztratila 75% na ceně akcií, ale také stáhla své prezentace z IR webu. K dispozici je tak pouze roční prezentace a čtvrtletní z 30.6.2019 (z které dnes budu částečně čerpat).  A také si vezmu k ruce 8-K formulář.

Kornaviru (covid-19) měl/má výrazný dopad především na obchodní domy a obchodní centra, kam lidé dnes nesmí (nemají) chodit, aby se nákaza nešířila. Druhý negativní dopad je tzv. amazon efekt, když již mnoho analytiků posledních pár let „tlačí myšlenku“, že vše se bude objednávat online a kamenné obchody jako takové zaniknou. Což mall REIT firmy velmi úspěšně již několi let popírají.

 

Přehled

Společnost Macerich v Q2 2020 vykázala dost špatné výsledky, na to jak vcelku dobré byly v Q1 2020. Osobně jsem (i analytici) neočekával nic pozitivního, protože covid-19 měl největší dopad až na výsledky v Q2 2020 – obchody se začaly v USA zavírat až na konci března, takže na Q1 2020 výsledky to mělo jen nepatrný vliv, ale obchody byly zavřené celý duben. V půlce květně otřevřelo 20 ze 47 obchodních center a zbývající až v polovině června.

Takže se nelze divit, že meziročně klesla obsazenost z 94,0% (k 30.6.2020) na 93,1% (k 30.6.2019). Společnost v Q2 2020 vybrala pouze 58% nájmů v červenu a 66% v červeneci. FFO mezičtvrtletně propadlo skoro o 60% (0,88 dolarů na 0,39 dolarů). Celkové tržby byly o 22% nižší než v roce 2019 (178,6 milionu dolarů), přitom analytici předpovídali tržby o 11% vyšší (200,7 milionů dolarů).

Výhodou firmy jsou lokality obchodních center. Všechna jsou umístěná ve vysoce zalidněných oblastech s vysoko příjmovým obyvatelstvem. A prodej na čtvereční stopu se pohybuje mezi 780 až 980 dolarů, což je nadprůměrná hodnota.

Společnosti tak dnes trpí nejen sekulárním úpadkem v sektoru svého podnikání, ale zároveň má značné dluhy. Dobrou zprávou je, že 70% dluhů je ve formě hypotečních dluhů, takže v případě problémů s likviditou, je může zpeněžit. O dluzích, ale podrobně níže.

Dobrou zprávou je, že se firmě podařilo navýšit nájem na čtvereční stopu o 2,1% (z 61,17 dolarů loni na 62,48 dolarů letos).

Pandemie koronaviru si nepochybně na firemních výsledcích ještě do konce roku 2020 vybere svou daň. Vedení firmy stáhlo své odhady pro zbytek roku a pro celý rok 2020, to ovšem nebrání analytikům věštit výsledky z křišťálové koule. Očekávají, že firma za celý letošní rok vykáže o 28% nižší FFO.

Druhým problémem je již výše zmíněný „amazon efekt“ a odliv zákazníků do online světa. Ti co již nakupují online dlouho, těch se koronavirus netýká, ale bylo mnoho lidí, kteří se online vyhýbali a koronavirus je donutil k online nakupování. Ale je zde stále dost početná skupina lidí, kteří online nákupům odolávají.

Osobní poznámka: patřím někam mezi druhou a třetí skupinu. Jídlo a elektroniku nakupuji online (proč tahat mouku a brambory, když mi to mohou dovést až domů), ale oblečení a boty bych si online nekoupil (zatím), především, když čtete problémy s reklamacemi a odmítáním vráceného zboží online obchody.

Otázka, na kterou dnes nedokáže odpovědět je, zda druhá skupina se po odeznění pandemie opět vrátí k běžným osobním nákupům nebo u online nákupů zůastane … to ukáže až čas.

UBS odhaduje, že až 75 000 kamenných obchodů do roku 2026 zanikne, pokud se podíl online nákupů navýší ze současných 16% na 25%.

 

Dividenda

V březnu firma snížila dividendu z 0,75 dolarů na 0,50 dolarů. Dividenda byla navíc vyplacena 80% v akciích a 20% v hotovosti. Peněžní dividenda, tak vlastně byla snížena o 87% z 0,75 dolarů na 0,10 dolarů.

Červnová dividenda byla opět částečně v akciích, ale investoři si mohli částečně vybrat.

Zářijová dividenda v penězích byla následně navýšena o 50%, ale celkově o 70% snížena^{dábel se skrývá v detailu}.

Někdo říká, že akciová dividenda je stejná jako hotovostní. V malém měřítku ano – tedy pokud má firma několik milionů až miliard akcií. Jenže, když je to malá/menší firma a má jen několik desítek až tisíců akcií (firma Macerich jich ke konci Q2 2020 měla 144 102 000 kusů), tak to extrémně zředí podíl každého akcionáře.

V červnu firma Macerich vyplatila 14,2 milionu dolarů v hotovosti a vydala 7,8 milionu nových akcií. To je 5% zředění každého akcionáře. Pokud toto firmy dělají dlouhodobě, tak to znamená naprosto bezprecedentní oslabování akcionářů.

Druhým problémeme je cena nově vydaných akcií. Firmy by se měly k vydávání nových akcií uchylovat v případě, že je cena akcií vysoko, aby za nové akcie dostaly co nejvíc peněžních prostředků do rozvahy. A naopak, když je cena nízká, tak by své akcie měly vykupovat a ničit. Pokud firma vydává nové akcie, když je cena na historických minimech, tak to ukazuje na „zoufalství“ vedení získat peníza za každou cenu.

A třetím problémem nově vydaných akcií je, že za ně bude muset od příštího čtvrtletí vypláce dividendy také. To ještě zvýší finanční zátěž firemní rozvahy.

Takže je dobře, že s tím firma přestala a hned v následujícím čtvrtletí dividendu snížilo. Celkově tak letos došlo k 80% snížení dividendy.

Když k tomu přidáme 75% pokles cena, tak to stále znamená vysoký dividendový výnos – 8%, pokud by jste koupili za nejnižší cenu. Je třeba brát v potaz, že dividenda je dnes bez problému krytá FFO (odhad pro rok 2020 je ve výši 2,54 dolarů), to tedy dává výplatní poměr pouhých 24%.

 

Dluhy

Jak jsem již předestřel v úvodu, tak se podrobně podíváme i na firemní dluhy, protože firma jich v posledních letech nashromáždila opravdu hodně.

Buffetta definice: čistý dluh = celkové závazky – hotovost – pohledávky

Čisté dluhy dnes činí 5,8 miliardy dolarů, což je 12,5 násobek ročních FFO a téměř 5ti násobek tržní kapitalizace firmy. Na první pohled se to tak zdá astronomická zátěž.

Výhodou je, že podstatná část firemních dluhů je zajištěná hypotékami, takže je možné je velmi snadno směnit za hotovost. Z celkových 5,8 miliard dolarů dluhů (ke konci roku 2019) je 4,2 miliardy dolarů v hypotečních poukázkách.

Firma se tak může zbavit (prodat) některé(-rých) málo výnosných nemovitostí a razatně celkový dluh snížit. Je však si třeba uvědomit, že toto nelze dělat do nekonečna, protože REIT firmy za své dluhy ručí majetkem! Takže snížením dluhu by sebou přinešlo i snížení základního jmění (majetku) a to by nebyl dobrý signál pro ratingové agentury.

Pokud bychom šly do extrému a firma prodala všechny své nemovitosti za dnešní tržní cenu, tak by jí stále zbyl dluh ve výši 1,8 miliardy dolarů – to je 1,7 násobek tržní kapitalizace firmy (v době psaní článku).

Dále je zde dluh ve výši 150,5 miliondů dolarů (strana 63) vzniklý z joint veture podniku, který by mohl být pro firmu nákladem = možná ho bude muset odepsat, pokud společný podniky nebude prosperovat a splácet. Uvádím ho zvlášť, protože ho firma nemá zahrnutý v celkových dluzích a ani na obrázku níže.

A poslední poznámka k dluhům. V 2021 a 2022 má firma ke splacení dluhy v celkové výši 2,5 miliardy dolarů, tedy více jak dvojnásobek své tržní kapitalizace!

Výše dluhů je to, co mě nyní znepokouje nejvíc. I když to rozhodně neznamená, že by měla firma v nejbližším čas zbankrotovat. Znamená to pouze to, že se vedení bude muset na dluhy v nejbližším čase zaměřit a začít je snižovat. Splátky dluhů tak budou hlavní brzdou v budoucím navyšování dividendy na před koronavirovou úroveň.

Pozitivní zprávou je, že firemní obchodní model funguje na jedničku s hvězdičkou v době prosperity. A jak známo, po krizi vždy přichází konjuktura. Takže jak se budou ekonomické podmínky zlepšovat, tak i firma Macerich z toho bude těžit … a tedy dluhy půjdou dolů. Než se tak stane, tak by investoři měli firemní dluhy bedlivě sledovat.

 

Závěr

Cena akcií společnosti Macerich za posledních 12 měsíců odepsala 75% své hodnoty. Za posledních pět let dokonce 90%. To může být pro některé investory naprosto likvidační. Avšak ti, kteří tento pokles berou jako příležitost pro levné nákupy, tak je výhodou.

Negativa, která je dnes třeba brát na zřetel jsou:

• koronavirus
• vysoké zadlužení
• rozmach online obchodů

Pozitiva, která je dnes třeba brát na zřetel jsou:

• vývoj vakcíny
• postupná odolnost lidů vúču koronaviru
• ústup pandemie

Ti, kdo stihli nakoupit v březnu kolem ceny 5 dolarů za akcii, tak je dnes krásně v plus a budoucí navýšení dividendy budou jen samá pozitiva.

Pokud jste dostatečně rizikový investor, tak si akcie firmy Macerich koupit můžete, ale pro investory, kteří mají rádi klid a pohodu, tak tato akcie rozhodně nejsou pro Vás.