REIT: Pár pravidel pro investování do realit – část druhá

Dnes si dokončíme to co jsme včera nakousli. Řekli jsme si něco o historii a jak začít do REIT firem investovat.

Dnes se podíváme blíže na výběr REIT firem do portfólia a ukážeme si několik pravidel, které je dobré při výběru dodržovat.

 

Jak vybírat REIT firmy do svého portfólia

Když vybíráte investici do REIT firmy, tak se vždy snažte vybrat takovou firmu, jejíž tržní kapitalizace je nižší cena jejich aktiv, tedy toho, co REIT firma vlastní. Není to vlastně nic jiného než Buffettovo pravidlo vybírání podhodnocených firem.

Ve svém důsledku jde o to, že musíte sledovat trh a hledat fundamentálně podhodnocené firmy nebo situace, kdy jsou investoři neoprávněně příliš pesimističtí. Ve velké většině případů právě z důvodu zaměření se pouze na krátkodobé výsledky. Protože i když měla firma špatný kvartál, ale vedení (nikoliv ratingové agentury!) odhaduje pro zbytek roku zlepšení, tak day-tradeři a automaty spustí výprodej … a to je přesně ten okamžik, když DGI investoři mají nakupovat … panika na trhu je ten nejlepší čas navyšovat dlouhodobé pozice!

Každopádně pouze panika nestačí, je třeba mít nastavená určitá pravidla, která nám s výběrem pomohou. Neříkám, že musíte převzít moje, jen dám několik příkladů kritérií pro výběr, který používám já. Stanovte si vlastní, podělte se v diskusi jaká kritéria používáte Vy, budu rád, pokud máte lepší, tak je klidně začnu používat též. Děkuji.

Má kritéria výběru jsou následující:

• Ocenění akcií: to je to, co má největší vliv na budoucí návratnost. Tedy čím nižší ocenění, tím vyšší bude celková budoucí návratnost. To je hlavní důvod, proč mám radši, když mé portfólio svítí červeně, než zeleně. Protože červená pro mě znamená nákupní slevu a kdo dnes nemá rád slevy, že? Ale když je současná cena vyšší, než moje původní nákupní cena, tak to je pro mě stopka pro příkup. Navíc u REIT firem je při ocenění sledovat i NAV, tak jak jsem psal výše, tedy čím nižší ocenění k NAV, tím lépe. To nám z výběru eliminuje všechny firmy, které se obchodují s prémiem vúdči NAV a těch je dnes bohužel větši, ale stále se najdou i vyjímky. Toto kritérium nám vyřadí z výběru všechny jejichž cena akcií bude s příchodem recese klesat nejvíce.
  
• Kvalita firemní portfolia: jistě to znáte sami, některé nemovistosti prostě a jednoduše přináší lepší výnosy. Podíveme se např. na průmyslové objekty oproti nemovitostem s obchody. Firma, která má desítky strojů, či výrobní linku, si těžko ze dne na den sbalí fidlátka a odstěhuje výrobu jinam, že? Ale obchodník? Zabalí zboží do krabic, naloží do náklaďáku a tradá pryč. Z tohoto pohledu je třeba se zaměřit na konzistentnosti příjmů, z důvodu inflace též na pravidelnost zvyšování nájmu a z důvodu předvídatelného peněžního toku, též na dobu trvání nájemních smluv. Ač má firma vysoké příjmy z pronájmů, ale nájemní smlouvy jsou pouze krátkodobé, tak je velmi obtížné předpovídat jaké bude mít firma příjmy za pár týdnů až měsíců a tím je potažmo v ohrožení i dividendová výplata. Protože když v jeden okamžik, či v krátkém období několika týdný/měsíců, bude ukončeno několik nájemních smluv, za které firma nedokáže najít náhradu, tak nejenže vypadne příjem z nájmů, ale narostou i náklady na udržování prázdných nemovitostí. Krátkodobě to nemusí znamenat problém, ale dlouhodobě to je již problém, který může vyústit do snížení/zrušení dividendy.
  
• Síla rozvaha: Další z velmi důležitých věcí, na které je třeba se podívat, je rozvaha, nebo-li bilance. Jak jsem psal v předchozích článcích, tak s 33% pravděpodobností příjde další recese v polovině roku 2020 a proto je třeba dnes vybírat firmy, které mají silné rozvahy. Takže dnes, aby měl člověk klidné spaní, by měl vybírat REIT firmy, která mají LTV pod 60%. Toto kritérium nám vyřadí z výběru všechny firmy, které budou mít po příchodu recese problémy s financováním svých operací.
  
• Vedení firmy: dobrá firma vyžaduje dobré vedení. Nejednou se stalo, že vedení dokázalo zrujnovat do té doby výborně fungující firmu. Příkladem budiž Enron a General Electric – první díky „vynikajícím“ manipulacím s účetníctvím a druhý díky megalomanským plánům ředitele. Tedy je třeba se podívat na historické výsledky vedení, popř. jak často se vedení mění? Kolik drží jednotliví členové vedení akcií firmy? To odráží jak firmě, tedy sami sobě, věří. Jak se vedení chová k akcionářům? Ředí akcie (vydává nové)? Zvyšují/snižují/nepravidelně vyplácí dividendu. Toto kritérium nám vyřadí z výběru všechny špatně řízené firmy.
• Dividendový růst a bezpečnost: když se podíváte jak nám nehezky roste inflace, tak je nutné vybírat takové akcie, jejichž dividendový výnos je vyšší a taktéž firma v minulosti dividendu zvyšovala o více než byla inflace. Protože hledáme akcie pro dlouhodobé držení, takže nás nezajíma firmy, které jeden rok zvýší dividendu o 10%, ale další rok o 0,1% – takové „skokany“ mít v portfóliu nechceme. Do DGI portfólia hledáme takové, které každoročně pravidelně zvyšují o více než je inflace. Tedy žádný skoky nahoru a dolu, ale pravidelnost je zda hlavní mantrou. Ano, i mezi Dividendovými Aristokraty se najdou REIT firmy. V dnešní době bych si do svého portfólia nevybral žádnou REIT firmu, která nenese alespoň 6% a dividendu v posledních letech nezvyšovala alespoň o 2,5%. Toto kritérium nám vyřadí z výběru všechny firmy, které budou po příchodu recese dividendu muset snižovat.
  
• Růst budoucího ocenění: ne všichni rádi vidí portfólio v červených číslech, u nákupní ceny samozřejmě myslím. Tedy bychom se měli zajímat i možné katalyzátory pro budoucí růst nejen dividendy, ale i ceny. U REIT firem je hlavním hnacím motorem růstu ceny nákup se slevou k NAV, jakožto nejjednodušího ohodnocení REIT firem. Dalším katalyzátorem růstu ceny akcií jsou zpětné odkupy, protože čím méně akcií je, tím více na jednu akcii připadne zisku.

 

Speciality v REIT sektoru

Většina investorů se dnes zaměřuje na nejznámější a největší REIT firmy, ale najdou se i speciality, o který se moc nemluví … i možná protože, že podobně jako hříšné akcie, mohou být trošku kontrovezní.

Ale i zde se najdou zajímavé příležitosti pro DGI investory. Především proto, že většina velkých REIT firem se dnes obchoduje nad svými historickými průměry nebo jsou alespoň správně oceněny. V posledních letech vzniklo hned nějakolik zajímavých REIT firem, které by neměli pozornosti DGI investorů uniknout. Uveďme si alespoň některé:

• Farmy (FPI; LAND)
• Infrastructura (AMT; CORR; UNIT)
• Bilboardy (OUT; LAMR)
• Kasína (GLPI; MGP)

Specializované REIT firmy mohou nabídnout výhodu diverzifikace, protože většinou nejsou přímo navázány na tradičními odvětví nemovitostí, jako jsou maloobchody, průmysl, kanceláře a rezidence.

 

Pozor na externě řízené REIT firmy, aneb střet zájmů!

Nejen v REIT sektoru, ale i obcně existuje vyjímka, na kterou si je třeba dát pozor a to jsou externě řízené firmy! Problémem je zde střetem zájmů vedení. Externí vedení je totiž placeno nejen „klasicky“ za výkon, ale je zde i poplatek z výše spravovaných aktiv. To ve výsledku znamená vyšší náklady správu, ale především na akvizice, protože čím víc firma spravuje, tím vyšší jsou náklady. To má samozřejmě vliv na dnešní výnosy akcionářů, ale i ty budoucí.

Tedy i když se Vám může zdát externě řízená firma levná, tak to má svůj důvod a tím jsou nižší budoucí výnosy. Ač se situace, především v REIT sektoru, v posledních letech zlepšila, tak stále se najdou firmy, které zneužívají externího řízení ke ždímání výnosů z firem na úkor akcionářů.

Jednou z hlavních výhod interně řízené firma je, že vedení ve valné většině dostává výplatu v podobě firemních akcií. Vedení je tedy přímo monitováno k zlepšování výkonnosti firmy, protože i jejich dividendová výplata, stejně jako cena jejich akcií, na úspěšnosti vedení závisí.

Kdežto externímu vedení je cena akcií, či dividenda naprosto „ukradená“, protože Ti dostávají zaplaceno dle výše spravovaných aktiv, no a to se příliš v čase nemění. Tedy za předpokladu, že firma žádnou nemovitost neprodá, ani nepřikoupí.

 

Závěr

Většina analytiků se zaměřuje pouze na odhad příjmů v dalším čtvrtletí, ale my musíme myslet jinak – dlouhodobě. Neinvestujeme na měsíc, či rok, ale na desítky let dopředu. Naše portfólia by měli zdědit naše děti a měly by jim sloužit ještě lépe než nám. To je to pravé budování rodinného bohatství!

Investování do REIT firem bychom měli chápat jako investice do nemovitostí a nikoliv jako investici do akcií. Protože jsme/budete vlastníci nemovitostí, nikoliv „obchodníci na akciovém trhu“. Musíme se zaměřit na dlouhodobou výnosnost nemovitostí, nikoliv na krátkodobý pohyb ceny akcií!

To je to hlavní, co si musíte uvědomit a vtlouct do hlavy, než si koupíte akcie své první REIT firmy! Teprve až Vám bude toto jasné, tak si kupte akcie REIT firmy. Když si toto uvědomíte, tak Vám to výrazně pomůže zlepši výkonnost Vašich investic.

Dnes jsou na trhu obrovské rozdíly v ocenění REIT firem, některé obchodují s velkou prémií vúdči NAV, zatímco jiné se obchodují s velkou slevou k NAV. Nákup akcií REIT firem s vysokým oceněním k NAV v minulosti vždy vedlo ke špatným výnosům. Zatímco nákup ve slevě, s cenou pod NAV, vždy generovalo vynikající výsledky. Vždy je přeci lepší kupovat nemovitost za nižší než tržní cenu, no ne?

TAkže ať už se rozhodnete investovat do nějakého indexu, fondu, ETF anebo se si začnete budovat vlastní portfolio, měli by jste vybírat z podhodnocených akcií firem, ať již REIT, či jiných a měli byste si stanovit vlastní hodnotíci limity.

Pokud nemáte čas, ani chuť, dělat si sami hodnocení každé firmy, tak pro Vás bude lépe si vybrat investici do nějakého indexu nebo ETF.

Pokud se, ale rádi „vrtáte“ ve finančních výkazech a dokážete si najít přístup ke kvalitním informacím, tak dokážete najít podstatně lepší příležitosti pro Vaše investice a Vaše výnosy budou tím pádem též podstatně vyšší než průměr trhu.