REIT: W.P. Carey na 52 týdením maximu a s pouhou 3% roční návratností

Když hledáte pravidelný měsíční příjem, tak reality jsou v dnešní době první „na ráně“, co lidi napadne. Protože úroky na běžných účtech, spořících účtech, popř. termínovaných účtech jsou v dnenšní době téměř 3% inflace opravdu výsměch.

Jenže když se dnes podíváte na cenu realit a to nejen u nás, tak vás zas nadšení z možných výdělků ihned přejde. Výnos z pronájmu totiž za posledních cca 10 let propadl ze slušných 6-10% ročně na ubohé 2-3% ročně … tedy na výši inflace. Což znamená, že Vaše investice neztratí na hodnotě, ale nevydělá Vám nic navíc. Ano jistě, stále lepší než 0,01% na běžném účtu nebo „celé“ 1% na spořícím účtu.

Ale já když investuji svoje těžce vydělané peníze, tak chce nejen porazit inflaci, ale taky ji překonat alespoň o 1-2%! Což znamená, že hledám investice s výnosem alespoň 5% hrubého ročně. A k tomu se hodí začít na webu Sure Dividend, kde je seznam dividendových akcií s 5%+ dividendovým výnosem.

 

Přehled REIT sektoru

V jakékoliv době se vždy na trhu najde sektor, který je nadhodnocený vúdči svým historickým výsledkům. Dnes se tímto sektorem zdá REIT sektor.

Podle společnosti Lazard Asset Management (anglický pdf soubor) byl násobek P/FFO (Price to Funds From Operation / cena k příjmů z operací) k 30. dubnu 2019 REIT sektoru ve výši 17,1, což je mírně nad dlouhodobým historickýcm průměrem, který je ve výši 16,3.

Nemusí to nutně znamenat velký problém, protože je třeba si uvědomit, že některé REIT firmy mohou být ve skutečnosti podhodnocené, zatímco jiné nadhodnocené. Protože jak říkávál můj profesor statistiky na vysoké škole: průměr je sprosté slovo a proto ho nebudeme používat. Stejný problém je i zde, kdy firma Lazard udělala průměr z 53 REIT firem, takže větší počet nadhodnocených převáží ty podhodnocené.

 

W.P. Carey

Jednou z REIT firem, kterou mám ve svém portfóliu a přináší mi pravidelný a zvyšující čtvrtletní příjem, je společnost W.P. Carey (WPC), která ještě před krátou dobou nesla více jak 5% dividendový výnos. Což bylo více jak dvojnásobek výnosu indexu S&P 500.

Společnost W.P. Carey je Dividendový Contender (uchazeč), s 21 roky každoročního zvýšení dividendy.

Bohužel pro DGI investory cena akcií W.P. Carey meziročně vzrostla o 27%, v porovnání s 12,6% indexu S&P 500 a na konci května dosáhla nového 52 týdeního maxima!

Dnes se akcie společnosti W.P. Carey blíže podíváme a zanalyzujeme si výkonnost společnosti W.P. Carey, dividendovou historii, historické a současné ocenění, abychom zjistili zda jsou akcie společnosti při současné ceně vhodné pro nákup, či příkup.

 

Přehled

W.P. Carey je jednou z největších REIT firem na světě. Všechny nemovistosti firemy jsou pronajaty tzv. trojitě-čistě (triple net), což znamená, že nájemce platí nájemné, daně a opravy.

Asi 64% nájemného pochází z USA a 34% z Evropy. Kanada, Mexiko a Japonsko generují zbytek nájemného. 1168 nemovitostí mají plochu 134 milionů čtverečních stop a jsou ve 25 zemích celého světa.

Další výhodou W.P. Carey je různorodost portfóla nemovitostí a nájemců, protože diverzifikace je nezbytnou nutností. Firma pronajímá nemovitosti velmi širokému spektru nájemců.

Firma má též různorodé portfólio nájemců.

Kanceláře (Office) 26%, průmyslové objekty (Industrial) 23% a sklady (Warehouse) 21% – jsou tři největší typy nemovitostí v portfoliu firmy W.P. Carey, které zabírají celých 70%. Maloobchodní prodejny (retail stores) 18%, samoobslužné sklady 3% a zbytek 9%.

Společnost W.P. Carey má též vynikající historii obsazenosti svých nemovitostí.

Finanční výsledky

Společnost W.P. Carey oznámila finanční výsledky za Q1 2019 dne 3. května 2019. Upravené příjmy-z-operací (adjusted funds-from-operation = AFFO) dosáhly za čtvrtletí výše 1,21 dolarů, což překonalo odhady o 0,08 dolarů, ale meziročně to je pokles o 5,5%.

Segment nemovitostí přispěl více než 93% AFFO a investiční správa dodala zbytek. Zisk vzrostl o 59% na 282,2 milionu dolarů, i když to stále bylo 22,2 milionu dolarů pod očekáváním analytiků.

Hlavním důvodem tak velkého růstu zisku byl nákup W.P. Carey Corporate Property Associated 17, nebo-li CPA:17, za 5,9 miliardy dolarů. Tato akvizice byla uzavřena v Q3 2018.

Nájemné ze stejného obchodu (same-store rent) vzrostlo o 1,5% při konstantní měně a to díky ročnímu navýšení. W.P. Carey má více jak 300 nájemců s průměrnou dobou nájemní smlouvy na 10,2 roku a nemovitosti jsou pronajaty na 98,2%.

Asi 18% nájmů má skončit v příštích pěti letech, ale více jak polovina současných nájemních smluv neskončí dříve než v roce 2028.

W.P. Carey má poměrně nízké zastoupení 10ti největších nájemců. Nemovitosti pronajaté těmto nájemcům tvoří méně než 25% celkového portfolia. To pomůže ochránit společnost W.P. Carey v případě, že by jeden z těchto nájemců nájem ukončil, ať již výpovědí nebo bankrotem. Průměrná doba pronájmu těchto 10ti nájemců je ve výši 12,3 let, tedy více než celkový průměr portfólia.

Vedení W.P. Carey je též též velmi aktivní v akvizicích.  Firma jen v Q1 2019 investovala 240 milionů dolarů do pěti nemovitostí v USA, s cap rate ve výši 7,1%. Jak vedení uvedlo, tyto akvizice byly za účelem získání nemovitostí s jejich současnými nájemci a dlouhodobého pronájmu a výnos by se měl okamžitě promítnout do celkových zisků a zisku na akcii.

Protože REIT musí vyplácet mininálně 90% zisků na dividendách (aby firma neplatila daně), tak pro financování akvizic si mi vzít půjky a W.P. Carey to dělá úplně stejně. Kromě akvizice CPA:17, firma W.P. Carey od roku 2012 investovala 9,7 miliardy dolarů. A velká část těchto investic byla financována vydáváním nových akcií, jejich počet vzrostl z 69 milionů akcií v roce 2012 již na 146 milionů akcií v roce 2018.

Přitom dluhy nejsou pro firmu W.P. Carey bezprostředním rizikem. V příštích třech letech má splatnost pouze 20% firemního dluhu a v roce 2019 bude mít splatnost pouhých 0,4%. Více jak polovina všech dluhů firmy nemá do roku 2024 splatnost. Dluh k majetku (debt-to-gross assets) společnosti je pouhých 41% a vedení společnosti oznámilo, že očekává do konce roku 2019 snížení zajištěných dluhů (secured debt) o téměř 3%.

Vedení firmy W.P. Carey též potvrdilo svůj odhad pro AFFO ve výši 4,70 až 4,90 dolaru na akcii. Střed odhadu, tak znamená pokles o 11,3% oproti roku 2018 – tento pokles je způsoben akvizicí CPA:17. Pro příštích pět let, ale lze očekávat růst AFFO asi o 4% a to díky akvizicím a ročnímu navyšování nájemů.

 

Analýza dividend

Společnost W.P. Carey zvýšila svou dividendu každý rok již 22 let v řadě, což je jedna z delších růstu dividend mezi REIT. Takže pokud to dokáže ještě tři roky, tak se stane Dividendovým Aristokratem. Dividendoví Aristokraté je skupina 57 akcií z indexu S&P 500, které zvyšují dividendu již 25 a více let v řadě.

Firma W.P. Carey zvýšila svou dividendu následovně:

• 1,6% CAGR ročně za poslední 3 roky
• 2,1% CAGR ročně za posledních 5 let
• 7,4% CAGR ročně za posledních 10 let

Růst dividendy se v posledních letech podstatně snížil, ale to je především kvůli velkému nárůstu počtu akcií v posledních letech. I když se počet akcií od roku 2012 více než zdvojnásobil, tak i přesto se společnosti W.P. Carey podařilo dividendu každý rok vždy zvýšit. Akcie dnes nesou téměř 5% dividendový výnos, což je téměř 2,5 násobek průměrného výnosu indexu S&P 500, který je ve výši necelých 2%.

Vedení W.P. Carey cílí na 86% AFFO dividendové výplaty pro rok 2019, což je více nad průměrný 10ti letým výplatním poměrem, který je ve výši 70%. Mohlo by se to zdát jako příliš vysoký výplatní poměr, ale když započítáme akvizici CPA:17 a její přínost do AFFO, tak by se zas měl výplatní poměr podstatně klesnout.

Akcie W.P. Carey uzavřely obchodní seanci 23. května 2019 na 83 dolarů. Při použití středu odhadu vedení AFFO to znamená P/AFFO ve výši 17,3. Náš odhad férové hodnoty do 2024 je poměr P/AFFO ve výši 12,5, což je mírně nad historickým oceněním akcií. Pokud by se cena akcie k tomuto poměru do roku 2024 vrátila, tak by ocenění během této doby kleslo o více jak 6%, což by výrazně snížilo celkové výnosy investorů.

Očekávaný výnos:

• 4% růst AFFO
• 5% dividednový výnos
• 6% pokles ocenění

Lze tedy očekávat, že akcie společnosti W.P. Carey by do roku 2024 mohly přinést celkový roční výnos pouhá 3%. To znamená, že akcie firmy W.P. Carey dnes nepředstavují vhodnou volbu pro DGI investory.

 

Závěr

Velká firemní diverzifikace a to jak z hlediska nemovistostí, nájemců, tak i geografického umístění, je vynikající. Náklady na akvizici CPA:17 a především její výnosy vedení již promítlo do odhadů AFFO pro rok 2019.

Dividendový výnos téměř 5% je velmi bezpečný, přestože výplatní poměr se může zdát dnes velmi vysoká, ale není do něj zatím započítán přínost akvizice CPA:17.

Cena akcií W.P. Carey od začátku roku 2019 prudce vzrostla, což na druhou stranu znamená, že její pokles odebere většinu budoucí návratnosti. Dlouhodobí investoři by měli s nákupem počkat do doby, než se dividendový výnos vrátí nad 6%, což je 10ti letý průměrný dividendový výnos.

Ač je společnost W.P. Carey bezpochyby jednou z nejlepších trojitě čistých firem v REIT sektoru, navíc s 21-letou historií zvyšujících se dividend, tak to dnes nestačí proto, abychom akcie mohly DGI investorům doporučit ke koupi.