REIT: Zlatý standard REIT sektoru aneb tyhle firmy ve svém portfoliu chcete

Velikost firmy nikdy neznamená, že také musí být úspěšná. Pouze vedení, které má talent a důsledně se drží vytyčené cesty dosáhne cíle. A pokud jde o investování, které Vám bude přinášet pravidelný dividendový příjem, tak je třeba se soustředit na obě tyto vlastnosti … tedy velikost firmy a talent vedení dosahovat výborných a hlavně opakujících se výsledků.

Jedním z možných způsobů, jak se dnes zajistit proti stále rostoucí inflaci, je vlastnit akcie, které pravidelně a dlouhodobě zvyšují své dividendy. To je též znakem síly obchodního modelu firmy = odráží to stabilitu zisků a jejich růst.

Proč? Protože dividendy znamenají závazek vedení firmy k jejich akcionářům, především v Americe to platí dvojnásob, protože dividendy jsou jedním z příjmů amerických důchodců.

Dnes se podíváme na čtyři REIT (čti: rít) firmy, které Vám mohou přinést pravidelně se zvyšující dividendový příjem po mnoho příštích let.

Essex Property Trust, Inc. (ESS)

Tato REIT firma se specializuje na nákup a pronájem bytů. Společnost byla založena v roce 1971 a na burzu vstoupila v roce 1994. Dnes společnost vlastní asi 250 nemovitostí v Severní a Jižní Kalifornii a Seattlu ve státě Washington. Jakožto státy s jedním z nejvyšších HDP v USA, tak mají dostatek ekonomicky silných nájemníků.

Společnoust svou dividendu zvýšila již 28 let v řadě, čímž si vysloužila místo na seznamu Dividendových aristokratů – s kumulativním DGR 427% a s roční složenou míru růstu (CAGR) ve výši 16,2 %.

Akcie společnosti patří mezi jedny z nejvýkonnějších akcií na trhu, tedy nejen v REIT sektoru za posledních několik desetiletí. A vedení na poslední prezentaci výsledků ukázalo, že růst, který firma vykázala v posledních letech, by měl ještě pár let pokračovat stejným tempem.

Největším rizikem pro firmu je koncetrace portfóli nemovitastí v jedné geografické lokalitě – západní pobřeží USA. Na jednu stranu je to riziko malé geografické diverzifikace, ale na druhou stranu je třeba zdůraznit, že tato strategie fungovat pro firmu velmi dobře.

Je to lokalita, kde v posledních destiletích rostou technologiciké firmy jak houby po dešti a poptávka po nemovitostech stále neklesá. Protože v této oblasti je nabídka nemovitostí, výstavba je velmi pomalá ale zato trh práce prudce roste a příchozí pracovníci potřebují bydlet.

Díky tomuto neustálému růstu se akcie firmy dlouhodobě obchodovaly s vysokým prémiem k FFO … to se, ale nyní změnilo a ocenění kleslo.

Bohužel se však i dnes stále obchoduje nad dlouhodobým průměrem – P/FFO je dnes kolem 27, přičemž historiký průměr je 23.

Společnost má Moody’s rating investičního stupně Baa1 a S&P ratin BBB+. V Q1 2022 byl čistý dluh k EBITDA ve výši 6,1 a vedení společnosti očekává, že se tento poměr bude v průběhu roku 2022 dále klesat. Navíc má společnost dnes na účtech více jak miliardu dolarů.

Realty Income Corporation (O)

Druhou REIT společností, která se specializuje na trojitě-čisté pronájmy (nájemce platí daně z nemovitostí, údržbu a pojištění), byla založena v roce 1969 a na burzu firma vstoupila v roce 1994.

Dnes vlastní více jak 11 tisíc nemovitostí v 50 státech USA a v Evropě.

Společnost pravidelně svou dividendu zvyšuje již 28 let v řadě (s roční složenou míru růstu (CAGR) ve výši 4,4 %), takže je to Dividendový aristokrat, který svou dividendu od roku 1994 navýšil již 115 a celkově firma již vyplatila 622 měsíčních dividend v řadě.

Společnost má jedno z nejdiverzifikovanějších nemovitostních portfolií na trhu. Své nemovitosti pronajímá více jak tisícovce nájemníků, kteří fungují v šedesáti tržních odvětvích.

Přitom asi 94 % celkového nájemného pochází od nájemců, kteří jsou z odvětí odolných vůči ekonomickým poklesům a/nebo nejsou zasaženi internetovým obchodním boomem.

I když část nemovitostí firmy patří do sektoru tělocvičen (4,7 %) a kin/divadel (3,4 %), tak i během koronavirové pandemie dokázala společnost vykázat rostoucí zisky (AFFO na akcii) … to v tomto období dokázaly pouze tří REIT společnosti, které se specializují na trojitě-čistý pronájmem nemovitostí.

Společnost od roku 1996 průměrně roste o 5,1 % ročně, přitom REIT sektor rostl „jen“ o cca 4 %. A od doby co firemní portfolio přesáhlo 10 miliard dolarů (v roce 2012), tak firma vykazuje 6,4 % růst AFFO na akcii ročně (CAGR).

Společnost má Moody’s rating investičního stupně A3 a S&P ratin A-. V REIT sektoru je pouze sedm firem s ratingem A.

V Q1 2022 byl čistý dluh k EBITDA ve výši 5,3 a společnost má dostupných asi 1,5 milionů dolarů na revolveru a dalších 259 milionů dolarů v hotovosti.

Společnost 17. května oznámila svou 623. měsíční dividendu v řadě.

National Retail Properties, Inc. (NNN)

Třetí REIT společností, která se specializuje na trojitě-čisté pronájmy (nájemce platí daně z nemovitostí, údržbu a pojištění), byla založena v roce 1984 a na burzu firma vstoupila v roce 1994.

Dnes vlastní více jak 3271 nemovitostí v 48 státech USA.

Společnost pravidelně svou dividendu zvyšuje již 32 let v řadě, takže je to též Dividendový aristokrat.

Firma v Q1 2022 oznámili obsazenost svých nemovitostí ve výši 99,2 %, což je nad dlouhodobým průměrem ve výši 98 %.

Společnost má Moody’s rating investičního stupně BBB+ a S&P rating Baa1.

V Q1 2022 byl čistý dluh k EBITDA ve výši 5,3, úrokové krytí fixních poplatků ve výši 4,7 a čistý dluh k aktivům ve výši 40,5 %.

Navíc má firma na účtech 54 miliony dolarů v hotovosti a revolver ve výši 1,1 miliardy dolarů, přitom průměrná doba splatnosti dluhů je 14,5 let.

Společnost v Q1 2022 vykázala AFFO na akcii ve výši 0,79 dolarů, což je růst o 0,02 dolarů oproti Q4 2021 a výplatní poměr je tedy krásných 68 %.

Federal Realty Investment Trust (FRT)

Společnost se soustředí na investování do nákupních center. Firma byla založena již v roce 1962 a na burzu (IPO) byla uvedena v roce 1967. Dnes společnost vlastní 104 nemovitostí a má široce diverzifikované portfólio:

• 3100 nájemníků
• 2,3 milionů čtverečních metrů nájemních ploch
• 3 400 bytových jednotek k pronájmu

Společnost vyplácí a každý rok pravidelně zvyšuje svou dividendu již 54 let v řadě, takže je to Dividendový král.

Společnost vlastní pozemky v oblastech s vysokou hustotou osídlení a dobře situovaných domácností. To firmě v minulosti umožnilo udržovat si silné peněžní toky i během ekonomických poklesů.

Stejně jako většina REIT firem orientovaných na maloobchodníky, tak i tato společnost se v roce 2020 potýkala s poklesem návštěvnosti a krachů nájemců, ale již v roce 2021 si firma vedla velmi dobře. A výhled na příští roky vypadá velmi pozitivně

V Q1 2022 firma vykázala FFO ve výši 1,50 dolaru na akcii. To překonalo překonalo jak odhady vedení, tak analytiků a vedení společnosti zvýšilo svůj odhad na roční zisk 2022 o 0,10 dolarů.

Rezidenční nájemné tvoří asi 11 % celkového pronajímaného portfolia firmy. A tlaky na růst nájmů prospívá a bude prospívat firemním výsledkům.

Společnost má Moody’s rating investičního stupně A- a S&P rating Baa1.

V Q1 2022 byl čistý dluh k EBITDA ve výši 6, úrokové krytí fixních poplatků ve výši 4 a 93 % dluhů je s fixní úrokovou sazbou, takže možné zvyšování základní úrokové sazby centrální bankou na firmu bude mít jen minimální vliv. V letošním roce firma nemá žádný dluh ve splatnosti a v roce 2023 pouze 275 milionů dolarů nezajištěných dluhopisů.

Navíc má firma na účtech 160 miliony dolarů v hotovosti, revolver ve výši 1 miliardy dolarů a forward ve výši 175 milionů dolarů.