Úvod do REIT sektoru

REIT [čti: rít] firmy velmi často na první pohled vypadají pro investory jako velmi atraktivní. Speciálně pro nás, kteří hledáme pravidlený dividendový příjem a to proto, že nabízejí velmi dobré dividendové výnosy.

Navíc REIT firmy jsou daňově zvýhodněné, protože fungují dle speciálního zákona (tedy v USA), který REIT firmám dovoluje téměř neplatit žádné firemní daně a tím zbyde podstatně více na investory.

A především! REIT firmy mohou být podstatně lepšími investicemi než klasický nákup nemovitosti, protože obvykle investice do nich odstraňuje obvyklé problémy spojené přímým vlastnictvím nemovitostí = nízká likvidita, odpovědnost za údržbu a opravy, pojištění, sousedy, atd..

U REIT firem platí více než kdy jindy, že musíte kupovat za správnou cenu, tedy ve správný čas. Ano, časovat trh … bla bla, ale u REIT firem je opravdu lépe počkat měsíc, či i rok! Protože REIT firmy jsou opravdy „jiné“ firmy a stojí na jiných základech než ostatní.

I když se může z pohledu dividendového výnosu zdát, že cena je výhodná, tak z pohledu REIT parametrů je velmi špatná. Protože REIT firmy mají velmi odlišný typ podnikové struktury a tak je k nim třeba přistupovat odlišně. S klasickým EPS a P/E zde rozhodně nepochodíte.

 

Co to je REIT firma?

Jak již jsem nadnesl v úvodu, tak REIT firmy jsou daňově zvýhodněné investice. Samotné REIT firmy neplatí žádnou daň z příjmu právnických osob, ale na druhou stranu musí splňovat určité zákonem dané podmínky.

REIT firmy musí investovat především do nemovitostí, musí vyplácet většinu (90%) svého čistého příjmu jako dividendy svým investorům a investorem nesmí být pouze jedinná osoba.

 

Jaké jsou druhy REIT firem?

• equity (vlastní kapitál) – tyto REIT firma přímo vlastní a investují do nemovitostí. Ve valné většině vlastní velké množství nemovitostí a jejich příjmem jsou především platby nájemného z pronájmu těchto nemovitostí.
• hypoteční – tyto REIT firmy půjčují (financují) peníze svým zákazníkům a jejich příjmem jsou platby (splátky jistiny a úroků) z těchto půjček (hypoték).
• hybridní REIT – hybridní REIT firmy dělají tak trochu obojí, tedy vlastní nemovitosti a financují své zákazníky.

 

Na co si dát u REIT firem pozor = co sledovat?

Ocenění REIT NELZE posuzovat jako jakoukoli jinou „klasickou“ akcii, protože většina firemních zisků je vyplácena jako dividendy. Pokud by jste to zkusili, tak zjistíte, že např. klasický P/E poměř vychází naprosto šíleně vysoký … a s P/E 2000 by jste si asi žádnou akcie koupit rozhodně nechtěli.

Jenže jsme v REIT sektoru a tak je třeba znát několik klíčových metrik specifikých právě a pouze pro tento tržní sektor.

1. čistá hodnota aktiv (net asset value = NAV) – je odhadovaná tržní hodnota nemovitostí, které drží REIT firma v svém portfóliu. Určuje (odhaduje) se pomocí míry kapitalizace u každého typu nemovitosti. To znamená, že NAV může potenciálně podhodnocovat nebo přeceňově hodnotu nemovitostí, protože nemovitosti v čase mohou na ceně klesat (odpisuje se jejich hodnota) nebo růst (pokud jsou rekonstruovány).
2. příjmy z provozní činnosti (funds from operation = FFO) – toto je podstatně více vypovídající parametr (než NAV). U REIT firem se totiž vše stojí a padá s peněžními toky. K určení čistého zisku se od příjmů odečítají odpisy, jenže odpisy jsou nepeněžní položka, která nutně nemusí představovat skutečnou změnu hodnoty aktiv společnosti. A tedy pro výpočet FFO se odpisy přidávají zpět k čistému příjmu. To poskytuje podstatně lepší představu peněžních příjmech REIT firem.
3. upravené příjmy z provozní činnosti (adjusted funds from operation = AFFO) – toto je pravděpodobně nejpřesnější určení příjmů všech REIT firem. Bohužel ovšem neexistuje přesná metodika výpočtu (neexistuje žádná GAAP metodika pro výpočet) a každá REIT firma a analytik AFFO počítá jinak. AFFO se vypočítává z FFO, ale následně se odečítají opakující se kapitálové výdaje na údržbu a opravy. I tak je to, ale velmi dobrý parametr skutečné ziskovosti a skutečné výše peněžních toků, z který následně REIT firma vyplácí dividendy svým akcionářům.

To znamená, že v první řadě, než si akcie jakékoliv REIT firmy koupíte do svého investičního portfólia, tak by jste měli porovnat NAV a cenu akcií REIT firmy. Pokud je cena násobně vyšší, tak to ukazuje na značné předražení. Protože pokud by REIT firma vyhlásila bankrot, tak by byly nemovistosti vlastnění REIT firmou prodány za tržní cenu (NAV) a pokud jste koupili dráž, tak na Vás prostě zbyde málo.

Dále je třeba hledat takové REIT firmy jejichž FFO a AFFO bezpečně kryjí výši dividendy. Zapomeňte tedy na EPS, FFO na akcii a AFFO na akcii, jsou parametry, které musíte sledovat.

Taktéž hledejte takové REIT firmy, které mají velké a diverzifikované portfólio nemovistostí, protože koupit si jeden byt přece můžete i sami. Jenže to Vám nepřinese bezpečnost a ani diverzifikaci. Zato velká REIT firma s desítkami, či stovkami nemovistostí v různých lokalitách a obsazené různými firmami … jooo to je jiná písnička!

A protože nás zajímají dividendy a především ty pravidelně rostoucí, tak samozřejmě hledejte i dobrou historii konzistentního navyšování dividend v minulosti.

 

Výhody a nevýhody REIT firem

REIT mají obvykle vysoké dividendové výnosy, ale jejich tempo růstu dividend je obecně dost nízké. Navíc, protože musí ze zákona většinu (90%) svých zisků vyplácet svým akcionářům, tak jim nezbývá příliš peněz na rozvoj firmy a proto vydávají nové akcie = ředění výnosů na akcii.

Výhody:

• REIT firma mají nadprůměrné dividendové výnosy
• REIT firma slouží jako dobrý ochránce před inflací. Když roste inflace, tak hodnota nemovistostí a nájemů rostou, ale dluhy (půjčky) s pevným úrokem zůstavají stejné (především mREIT [hypoteční] firmy si půjčují s pevným úrokem, ale půjčují s variabilním úrokem, což jim přináší dodatečné zisky.
• pokud je REIT firma spravována konzervativně, tak je velmi spolehlivou investicí (pokud nepříjde corona a vláda dovolí nájemníkům naplatit nájmy, pak jsou nemovitosti tou nejhorší investicí ve Vašem životě).

Nevýhody:

• dividendy REIT firem mají velmi často nízký růst
• REIT firmy obvykle využívají dluh k nákupu dalších nemovistostí do portfolia, na druhou stranu však tyto dluhy kompenzují podstatně konzervativnějším oceněním těchto aktiv
• protože REIT firmy musí ze zákona vyplácet většinu svých příjmů jako dividendy, tak mají malou ochranu před recesí. = jak začnou peněžní toky klesat a dostanou se pod úroveň výše vyplácených dividend, tak REIT firmy musí přistoupit ke snížení nebo dokonce i k úplnému zrušení vyplácení dividendy.

 

Závěr

Jakožto „lehký“ úvod do REIT sektoru bych dnešní článek považoval za splněno.

REIT firmy přitahují investory vysokými dividendovými výnosy, ale jako vždy, není všechno zlato co se třpytí. A je nutné se nejprve firmu prověřit. Podobně jako, když jsem psal v dubnu článek „Jak číst firemní výkazy, aneb úplně základní náhled„, tak pro REIT firmy však platí jiné parametry a je nutné na to pamatovat!

Dále je nutné dbát na diverzifikaci Vašeho portfólia. Ač se mohou REIT firmy zdá jako velmi výhodné, právě z důvodu vysokých dividendových výnosů, jenže jak recese zaklepe na dveře, tak velká část REIT firem dividendu sníží nebo zruší úplně.

A tedy nikdy nedávat všechny vyjíčka do jednoho košíku, tak rozhodně nemějte Vaše portfólo složenné pouze z REIT firem!