REIT: čtyři REIT firmy s měsíční dividendou

Když začnete budovat svůj dividendový příjem, tak výplata dividendy jednou ročně není úplně to pravé ořechové. Čtvrtletní výplata je již mnoho lepší, i když stále většinu svých nákladů platíte měsíčně. Takže Vás jistě napadne postavit si své akciové portfolio z akcií, které vyplácí dividendy měsíčně.

Na trhu dnes existuje 49 firmem, které vyplácí dividendy měsíčně … jenže ne všechny jsou dnes vhodné k nákupu. Dnes se podíváme na čtyři z nich, které vyplácí měsícně a mají bezpečnou dividendu.

Agree Realty Corporation (ADC)

Je to REIT společnost, která se specializuje na trojitě-čisté pronájmy (nájemce platí daně z nemovitostí, údržbu a pojištění). Její portfolio dnes zahrnuje 1 404 nemovitostí ve 47 státech USA a v Q1 2022 bylo pronajato z 99,5 %. Mezi největší nájemce patří Walmart (WMT) (6,6 % nájemného), Tractor Supply (TSCO) (4,5 % nájemného) a Dollar General (DG) (4,1 % nájemného).

Společnost v letošním roce dále své portfolio diverzifikovala nákupem a pronájmem 182 pozemků, které tak dnes představují více jak 14 % ABR (s průměrnou dobou pronájmu  ve výši 12 let).

Firma má BAA1 rating od agentury Moody’s, fixní poplatky mají poměr 5,2 a firmě měla na účtech ke konci Q1 2022 cca 600 milionů dolarů, plus 1 miliardu dolarů na revolveru.

Dle FastGraphs by firmě mělo v roce 2022 růst AFFO asi 8 %, dnešní dividendový výnos je cca 4 % a společnost svou dividendu pravidelně každý rok zvýšila již 11 let v řadě. Celková návratnost by v příštích dvanácti měsících mohla dosáhnout až 15 %.

STAG Industrial, Inc. (STAG)

Firemní portfolio dnes zahrnuje 551 nemovitostí ve 40 státech USA a portfolio pokrývá více jak 60 trhů a více jak 45 odvětví. Přitom největší tržní expozice není větší jak 8 % a největší nájemník není více jak 4 % ABR.

V Q1 2022 firma vykázala FFO na akcii ve výši 0,53 dolarů, což byl 8,2 % růst oproti Q1 2021. Společnost v Q1 2022 koupila 8 budov za 166 milionů dolarů.

Poměr zadlužení (EBITDA k dluhům) je ve výši 5,1 a společnost měla na konci Q1 2022 na účtech 82,4 milionů dolarů. Pro letošní rok vedení firmy navýšilo odhad FFO o 4 %.

Dnes se akcie obchodují s poměrem P/AFFO ve výši cca 15 a výplatní poměr je dnes slušných 85 %.

Dle FastGraphs by firmě mělo v roce 2022 růst AFFO asi 5 %, dnešní dividendový výnos je cca 4,5 % a společnost svou dividendu pravidelně každý rok zvýšila již 11 let v řadě. Celková návratnost by v příštích dvanácti měsících mohla dosáhnout až 20 %.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)

Jedná se o REIT firmu, která se specializuje na nákupní centra. Firemní portfolio zahrnuje 289 nemovitostí – 269 zcela vlastněných, zbytek částečně – v 31 státech USA. Asi 96 % nájmů pochází z obchodů s potravinami a 72,5 % portfolia jsou maloobchodníci s nutnými potřebami pro život a služby. Portfolio je dobře diverzifikováno jak dle nájemců, tak i geograficky, přičemž asi 50% je v okolí tzv. Sunbeltu v USA.

Společnost se soustředí na obchody v bezprostředním sousedství vysoce zalidněných velkých měst s bohatým obyvatelstvem. To firmě zajišťuje pravidelný příjem a možnost pravidelně zvyšovat nájmy.

Společnost těží z nárůstu poptávky po nákupních prostorech, protože za poslední dva roky se díky koronavirové pandemii zvýšil podíl práce z domovat, takže lidé již, tak často, nejezdí za nákupy do velkých center, ale nakupují ve svém okolí. Tato zvýšená poptávka se promítla do vyšší obsazenosti nemovitostí a obnovování nájemních smluv. To dále podporuje sílu cenotvorby firmy, kterou je možné vidět v nových a obnovených smlouvách.

V Q1 2022 firmy vygenerovala 14,6% růst marží (u nových smluv o 34 % a obnovených smluv o 14,7 %), což bylo o 7 až 9 % více než v Q2 2021 až Q4 2021.

Vedení společnosti zvýšilo svůj odhad růstu NOI pro letošní rok z 3 až 4% na 3,25 až 4 %, zatímco odhad FFO vedení zvýšilo jen o dva centy z původních 2,16 až 2,24  dolarů na 2,18 až 2,24 dolarů.

Společnost zakončila Q1 2022 s 560 miliony dolarů na účtech a poměrem  dluhu k EBITDA ve výši 5,7, což je mírný pokles oproti 5,6 v Q4 2021. Firma nemá v letošním a příštím roce žádné dluhy ke splacení, takže poměr dluhu k EBITDA by měl zůstat konstatní.

Dnes se akcie obchodují s poměrem P/AFFO ve výši cca 14,9 a výplatní poměr je vynikajících 48%.

Dle FastGraphs by firmě mělo v roce 2022 růst AFFO asi 5 %, dnešní dividendový výnos je cca 3,3 %, což je nejnižší z firem v dnešním článku, ale výplatní poměr má nejnižší v REIT sektoru nákupních center. Celková návratnost by v příštích dvanácti měsících mohla dosáhnout až 19 %.

Realty Income Corporation (O)

A jako poslední je zde Dividendový aristokrat. Je to opět REIT společnost, která se specializuje na trojitě-čisté pronájmy (nájemce platí daně z nemovitostí, údržbu a pojištění). Společnost dnes vlastní více jak 11 000 nemovitostí ve všech státech USA a další po celé západní Evropě.

Vedení společnosti si zakládá na své dividendové politice a historii, proto se také této firmě říká „The Monthly Dividend Company“. Firma dividendu vyplácí a pravidelně každý rok zvyšuje již 28 let v řadě.

Jedná se o jednu z nejbezpečnějších REIT firem na trhu. Firma má vysoce diverzifikované portfolio jak nájemců, tak i dlouhodobých pronájmů … takže je možné velmi dobře předpovídat budoucí peněžní toky a tím i potenciální výnosy.

Průměrná doba pronájmu je 15 let a průměrná zbývající doba pronájmu je 9 let. Od roku 1996 firma vykázala průměrný růst AFFO ve výši 5,1 %.

V Q1 2022 firma vykázala AFFO na akcii ve výši 0,98 dolarů, což byl 14 % růst oproti Q1 2021. Společnost v Q1 2022 investovala 1,56 miliard dolarů do výstavby 213 nových budov. A firma koupila Encore Boston Harbor Resort a Casino za 1,7 miliardy dolarů.

Poměr zadlužení (dluh k EBITDA) je ve výši 5,4.

Dle FastGraphs by firmě mělo v roce 2022 růst AFFO asi 9 %, dnešní dividendový výnos je cca 4,4 %. Celková návratnost by v příštích dvanácti měsících mohla dosáhnout až 15 %.

Závěr

Dostávat pravidelnou čtvrtletní dividendu je zajisté velmi dobré, navíc pokud je tato dividenda každý rok navýšena. Ale dostávat dividendu každý měsíc, tak jako výplatu v práci, to je ještě lepší.

Dnes shrnuté čtyři REIT firmy mají sílu svých obchodních modelů, silné rozvahy a dlouhou historii, tedy kromě společnosti Phillips Edison & Company, která vstoupila na burzu teprve loni.