REIT: EPR Properties – Q1 výsledky a obnovená dividenda

Akcie z REIT (čti:rít) sektoru jsou velmi oblíbené pro svou pasivní povahu a pravidelné dividendy – mnoho REIT firem platí dividendy měsíčně, takže jsou tyto firmy výbornou volbou na důchod.

U nás si bohužel stále většina populace myslí, že nejlepší je vlastnit nemovitost a tu pronajímat. Jak je to „super“ jsme viděli loni, když vláda svým protizákonným rozhodnutím odpustila všem nájemníkům platit nájem a pronajímatelé běžte…

Pronajímání vlastní nemovitosti totiž není nikdy pasivní a už vůbec Vám nedává jistotu diverzifikace = vlastníte jednu nemovitost, když nájemník odejde nebo přestane platit nebo vláda povolí nájemníkům neplatit, tak jste bez příjmu… a to klidně několik měsiců.

Narozdíl od REIT firem, které vlastní desítky až stovky nemovitostí, takže výpadek přijmu od jednoho nájemníka má minimální dopad na celkové příjmy firmy.

Jak se ale ukázalo loni, tak ani velká diverzifikace a široké portfólio nájemníků nezaručuje stabilitu příjmů a ani dividendu. Z důvodu koronavirové pandemie muselo loni snížit nebo úplně zrušit dividendu mnoho firem.

A dnes se podíváme na firmu EPR Properties (EPR), která svou měsíční dividendu zvyšovala mnoho let, ale loni ji kvůli kovidu zrušila. Nyní ji po Q2 2021 výsledcích obnovila a tak je čas se na společnost podívat.

 

Obchodní přehled

Společnost EPR Properties nemovitosti pronajímá pod tzv. trojitě čistým pronájmem (triple net lease), což znamená, že nájemce platí pojištění, opravy a daně s nemovitostí spojené. Firma tak inkasuje pouze nájem a nemá s nemovitostí žádné další náklady.

Společnost EPR Properties se zaměřuje na zábavní, rekreační, restaurační a vzdělávací nemovitosti.

Většina REIT společností se zaměřuje na určitý sub-sektor nemovitostí a vedení EPR Properties si vybralo zábavu, rekreaci a vzdělávání jako své tři hlavní skupiny, do kterých investuje. Z nich si vedení vybralo ty nejatraktivnější – kina, lyžařská střediska a charterové školy.

Dnes portfolio firmy zahrnuje nemovitosti o hodnotě více jak 6 miliard dolarů ve více jak 350 lokalitách ve 44 státech USA a Kanady, které pronajímá více jak 200 nájemcům.

Společnost se zaměřuje na metropolitní oblasti po celých Spojených státech a v Kanadě. Portfólio firmy je tedy vysoce diverzifikované nejen z pohledu nájemců, ale také geograficky.

Rok 2020 byl pro firmu velmi obtížný. Koronavirová pandemie loni zavřela mnoho firem a nejvíce to odnesly firmy (nájemci) zaměření na společenskou zábavu = kina, tělocvičny, školy, restaurace, atd. To znamenalo prudké zhoršení výnosnosti firemního portfolia a odkládání splátek nájmů. Naštěstí rok 2021 znamená pro firmu návrat k ziskovosti, protože se znovu vše otevřelo a pronajímatelé opět vpustili návštěvníky do svých provozoven.

Jak ukazuje prezentace výsledků za Q1 2021, tak ke konci dubna 2021 firma vybrala 77 % nasmlouvaných nájmů.

Na konci června 2021 již bylo otevřeno 99 % divadelních a 98 % ostatních nemovitostí. Některé nemovitosti zůstávají nadále uzavřené v Kanadě. Až se i ty otevřou, tak to podpoří navýšení příjmů firmy v budoucnosti.

 

Růstové vyhlídky

Společnost držela stabilní růst po mnoho let, až roku 2020 díky koroně nastal zlom. Mezi roky 2010 a 2019 navyšovala společnost svůj upravený FFO na akcii o téměř 8 % ročně. Koronavirová pandemie srazila na kolena prakticky všechny REIT firmy a FFO na akcii firmě kleslo z 5,44 dolarů v roce 2019 až na 1,43 dolarů v roce 2020.

Některé REIT firmy se ani do dnešního dne z pandemie nevyhrabaly a i firma EPR se stále potýká s dopady pandemie na své finanční výsledky. A poslední čtvrtletí stále nedopadlo úplně nejlépe.

Výsledky za Q1 2021 firma ohlásila 5. května 2021 a výsledky to stále ještě nebyly úplně nejlepší. Celkové tržby meziročně klesly o 26 %. Společnost vybrala jen 72 % nasmlouvaných hotovostních nájmů, než kolik inkasovala před pandemií. Upravené FFO bylo 0,52 dolarů na akcii, tedy pokles z 1,14 dolarů v Q1 2020.

I když to nebyly příliš dobré výsledky, tak přesto překonaly očekávání analytků a to jak z pohledu tržeb, tak i FFO. Navíc mezikvartálně to bylo výrazné zlepšení.

Přestože byl uplynulý rok pro firmu extrémně náročný, stále je zde mnoho příležitostí k růstu. Zaměření společnosti na zážitkové nemovitosti jí dává velkou konkurenční výhodu tím, že na ni nemá vliv internet a online služby. Vedení společnosti věří, že nemovitosti, které vlastní, budou i nadále generovat vysokou návštěvnost, protože lidé po roce sezení doma v obýváku budou chtít vyrazit ven a užít si s přáteli volné chvíle mimo domov.

Celkově analytici v příštích pěti letech očekávají až 5% roční růst FFO na akcii. Růst firmy bude podpořen především jejími konkurenčními výhodami, což je portfolio specializovaných nemovitostí. Vedení společnost je velmi metodické při výběru a akvizicích těch nejvýnosnějších nemovitostí a je velmi pravděpodobné, že díky těmto dlouholetým zkušenostem se bude i nadále zaměřovat na investice do této oblasti realitního trhu.

Na druhou stranu to ovšem znamená, že firma rozhodně není imunní vůči recesím. Ale firma EPR je jedna z těch lepších v tomto specializovaném REIT sektoru. A proto postupný návrat k růstu by měl časem společnosti umožnit začít znovu navyšovat dividendu.

 

Historie dividend

Dividendová historie společnosti byla do roku 2020 impozantní. Mezi roky 2010–2019 společnost navyšovala svou dividendu zhruba o 6 % ročně. Ale koronavirová pandemie donutila společnost výplatu dividendy po většinu roku 2020 zrušit.

Díky oživení na konci roku 2020 a pokračujícímu rozvolňování protipandemických opatření v letošním roce vedení očekává pokračování oživení. Již dnes dovolilo vedení firmy znovu obnovit měsíční dividendu a to ve výši 0,25 dolarů na akcii.

Obnovená dividenda je tedy ve výši 3 dolary na akcii ročně, což je méně než předcovidových 4,59 dolarů na akcii. Ale i tak, 3 dolary na akcii dnes znamená roční dividendový výnos dosahující 5,6 %. Akcie firmy EPR jsou tak dnes atraktivní pro investory, kteří se zaměřují na akcie s vysokou dividendou.

 

Dluhy

Společnost má přiměřenou kapitálovou strukturu, která jí poskytuje značnou flexibilitu. Za poslední rok vedení zapracovalo na rozvaze společnosti, čímž se jí podařilo zlepšit bezpečnost dividendy a navýšit růstový potenciál firmy.

Celkový dluh dnes činí asi 3,2 miliardy dolarů, s průměrnou délkou splatnosti dluhu 5 let a průměrnou úrokovou sazbou ve výši 4,7 %. Firma má dále kreditní revolverový úvěr ve výši 1 miliardy dolarů, který dnes ale firma nečerpá, takže má vedení spoustu likvidity pro růst například pomocí akvizic.

Navíc, jak ukazuje následující obrázek, tak firma nemá žádný dluh ke splatnosti pro letošní ani příští rok.

To vše bude podporovat růstové plány vedení a tím nejen schopnost znovu vyplácet dividendu, ale také možnost postupného navyšování v budoucnosti.

Dividenda společnosti se tak zdá být dnes bezpečná a je pravděpodobné, že pokud bude FFO růst dle předpokladů a očekávání vedení, tak že ji firma bude v budoucnosti znovu navyšovat.

A proto jsou dnes akcie firmy atraktivní nejen pro ty, kteří hledají vyšší dividendový výnos, ale také pro ty, co se hledají v čase rostoucí dividendy.

 

Závěr

Konec roku 2020 a Q1 2021 byl ve znamení znovuotevírání ekonomik celého světa a díky tomu se lidé mohli vrátit zpět do kin, divadel, zábavních parků a děti do škol. To vše po loňském poklesu přineslo firmě EPR Properties zlepšení, které bude (mělo by) s dalším otevíráním pokračovat.

Firma má dominantní postavení ve vlastnictví nemovitostí pro kina, divadla, rekreační zařízení a vzdělávací zařízení. Tento sub-sektor realitního trhu je relativně malý a velmi roztříštěný, je zde velkou konkurenční výhodou být v něm velkým hráčem.

Akcie společnosti dnes nesou dividendový výnos ve výši 5,6 % a to díky obnovení měsíční dividendové výplaty.

Sečteno a podtrženo se dnes jedná o atraktivní akcii pro investory, kteří hledají vysoké budoucí výnosy a měsíční výplatu dividendy.

Což samozřejmě závisí na pokračujícím oživení (znovuotevření) portfolia a tedy následných finančních výsledcích firmy.

Na těchto základech a výše uvedených faktorech lze říci, že akcie firmy EPR Properties se dnes dají označit jako dobrá volba pro DGI investory, kteří hledají v REIT sektoru akcii pro své portfólio.