REIT: Federal Realty – realitní Dividendový Král, je vhodný k nákupu?
- Firma Federal Realty zvýšila svou dividendu již 51 let v řadě. Je to jediná REIT firma v seznamu Dividendových Králů.
- Federal Realty se nadále daří zvyšovat FFO a to i přes současné problémy v retail sektoru trhu, protože se zaměřuje na nejkvalitnější nemovitosti a nejlepších lokalitách.
- S celkovým očekávaným výnosem přes 10% a každoročním zvýšením dividendy je Federal Realty vhodné ke koupi DGI investory.
Pro Sure Dividend napsal Josh Arnold, pro IG přeložil VSbrok
Tento rok byl pro Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) velmi náročný. Cesta, kterou akcionáři v roce 2018 s FTR prošly byla opravdu hrbolatá, cena akcií na začátku roku 2018 výrazně klesla, aby následně vykázala prudký růst, který tyto ztráty vymazal. Když úrokové sazby rostou, tak zájem o FTR a REIT (čti: rít) firmy obecně, vždy klesá. I když obavy přetrvávají, tak jak je vidět na ceně, tak pomalu, ale jistě tyto obavy opět mizí, tedy alespoň částečně.
Vykázané tržby za Q3 2018 byly velmi silné, aby vedení mírně navýšilo odhad FFO na akcii pro celý rok 2018 a s navýšením se optimismus investorů vrátil. Akcie firmy Federal Realty byly vždy oblíbené u DGI investorů, neboť vyplácí a každoročně zvyšuje svou dividendu již 51 let v řadě, což je u REIT společnostmi naprosto bezkonkurenční historie. To řadí FTR do velmi exkluzivního klubu Dividendových Králů, což je malá skupina akcií, které zvýšily své dividendy nejméně 50 po sobě jdoucích let. Tato dlouhá dividendová historie, stejně jako fundamentální výhled znamená, že Federal Realty je vhodná firma pro DGI investory.
Přehled posledních událostí
Společnost Federal Realty byla založena v roce 1962, je to tedy jedna z nejstarších veřejně obchodovaných REIT firem v USA. Navíc je jednou z největších tržních kapitalizací dosahujících téměř 10 miliard dolarů a to přávě díky desítkám let stabilního růstu. FTR se zaměřuje na nemovitosti v pobřežních oblastech s vysokou hustotou obyvatelstva a ve velkých metropolitních centrech, protože demografie v těchto oblastech je pro maloobchodníky velmi příznivá. FTR si proto může účtovat vyšší nájem za čtvereční metr pronájmu, než je tomu v jiných, méně obydlených oblastech. To z Federal Realty dělá jednu nejlepších firem v REIT sektoru.
Výkaz zisku za Q3 2018 ukázal pokračující růst srovnatelného čistého provozního zisku ve výši 3,5%, což je zhruba historický průměr růstu Federal Realty. Tohoto růstu firma dosáhla díky téměř konstantnímu růstu cen nájmu za čtvereční metr. Portfolio bylo v Q3 2018 pronajato z 94,8%, oproti 94,9% v Q2 2018, což je velmi dobré. Ano jistě, existují REIT firmy s vyšším procentem obsazenosti než Federal Realty, ale na druhou stranu toto příležitost pro zlepšení FFO, není to nedostatek. Důležité je, že FTR se nesnaží o vyšší obsazenost na úkor snížení cen pronájmu a to je ústředním bodem obchodního modelu firmy.
FFO na akcii (FFO-per-share) se zvýšilo na 1,58 dolarů, oproti 1,50 dolaru v předchozím roce a to právě díky vyššímu nájemnému. Firma v Q3 2018 podepsala pronájmy pro 469 214 čtverečních stop, při průměrném smluvním nájemném ve výši 36,22 dolarů za čtvereční stopu. Cokoliv, co je přes 30 dolarů za čtvereční stopu je velmi vysoké a FTR se i nadále daří posouvat toto číslo výše. Toto číslo představuje 6% srovnatelného růstu hotovostní báze a v posledních čtyřech čtvrtletích firma vykázala 12% růst hotovostní báze. To je jasná ukázka toho, jak je FTR dobrá firma a jak se drží cíle neustále zlepšovat produktivitu svých nájemních prostor v průběhu času.
Růst přichází z vyššího pronájmu
Budoucí růst lze vidět v budoucích demografických změn a navíc Federal Realty postupem času zvyšuje nájemné. Navíc existuje možnost, že FTR může zvýšit obsazenost, i když dnes je v souladu se svými historickými čísly, tedy plus mínus 95%, takže zde bych moc velkou změnu nečekal.
Q3 výkaz zisků – strana 6
Výše uvedený graf ukazuje, proč je FTR považována za nejlepší z maloobchodních REIT firem; demografické údaje jsou vynikající. Firma se zaměřuje na oblasti, které jsou hustě obydlené a kde mají obyvatelé vysoký příjem, což je klíčem k pro prosperující maloobchodníky, a tudíž i pro prosperujícího pronajímatele, jako je právě Federal Realty. FTR patří do 85% z top 20 MSA firem v USA, což znamená, že dokáže získat nemovitosti v nejžádanějších oblastech.
Q3 výkaz zisků – strana 7
Výše uvedený obrázek ukazuje, jak se tyto příznivé demografické vlivy přelévají do finančních prostředků FTR. Vyššé nájemné než má konkurence a vyšší nájemné u nově podepsaných pronájmů, tak umožňuje FTR vykazovat vyšší nájemní sazby. To jsou hlavní důvodu, které vedly k vyššímu růstu nájemného v tomto sektoru trhu. Tento růst v maloobchodním (retail) sektoru REIT trhu dosáhl v posledních 20 letech průměrně 16%, zatímco v průmyslovém sektoru REIT trhu to bylo pouze 9%.
Federal Realty má díky tomuto dobře fungujícímu retail REIT modelu za sebou desetiletí růstu. S velkou pravděpodobností lze v nadcházejících letech přepokládat růst FFO na akcii (FFO-per-share) v rozmezí 5-6% ročně. Tento odhad na se potvrdil v Q3 2018 výsledkové zprávě, odpovídá to aktualizovaným odhadům vedení. Vzhledem k dobrým dlouhodobým fundamentům firmy se proto lze domnívat, že FTR bude i nadále přinášet svým investorům slušné zisky po dlouhou dobu.
Celkový potenciál návratnosti překročí 10% ročně
I když se cena akcií společnosti Federal Realty v poslední době trošku zvýšila, tak stále se obchoduje za méně než férovou cenu. Akcie se obchodují asi za 21 násobek odhadu FFO, který je ve výši 6,21 dolarů za akcii, což je pod historickým násobek, který je asi 23. Tedy zde lze očekávat 2-3% růst ročně, z důvodu pokračujícího růstu firmy.
Navíc, jak bylo uvedeno výše, vedení vidí 5-6% růstu FFO a je zde dividendový výnos ve výši 3,1%, u kterého lze očekávat až dvojciferný růst v nadcházejících letech. Federal Realty i nadále nabízí svým investorům nejlepších fundamenty na trhu, stejně tak i více jak 50tiletou historii dividendového růstu. S dividendovým výnosem nad 3% a slušým oceněním, tak lze DGI investorům doporučit FTR k nákupu/přiředění.
Závěr
Strach z růstu úrokových sazeb a dlouhodobý pokles v maloobchodním sektoru byly/jsou v případě Federal Realty přehnané. Tato společnost nabízí hodně zajímavého, silné základy a silný obchodní model, nejlepší v sektoru, přiměřené ocenění a pozitivní budoucí růst. Z těchto důvodů lze s velkou pravděpodobností očekávat, že výnosy budou přesahovat 10% ročně, a proto lze firmu Federal Realty označit jako vhodnou k nákupu.
Ahoj! Pěkný článek, díky za něj. Zase další tip na rozšíření portfolia. Ale je vidět, že vždycky je něco za něco. Na jednu stranu Dividendový Král, což je pěkné, ale dividendový výnos 3% mě přijde na REIT dost málo…
Ano souhlas, na REIT je 3% málo, holt si budem muset počkat na nějaký ten výprodej a do tý doby hledat jinde.
Chutí máme na vybranou, tedy REIT firem, ale i dalších…
Není REIT jako REIT. Troufnu si tvrdit, že ten divi výnos hold odpovídá riziku. Je potřeba si uvědomit, že je to KING a má složenou roční míru růstu dividendy za posledních 50 let 7%. Ostatní REIT s vyššími divi výnosy nemají ani tak dlouhou historii natož růst dividendy. Za mě 3 % u této společnosti jsou až až. U těch Kingů člověk nemůže očekávat 5+%. Takže já osobně bych nečekal a nakoupil a v případě propadu dokupoval. Ale je to každého svobodná volba. 😀