REIT: Dvě (byly tři) specifické REIT firmy ve slevě (doplněno)

REIT (čti: rít) je v současné době pod tlakem a tak se objevují příležitost nakoupit skvělé firmy za dobrou cenu. Dnes se společně podíváme na tři REIT firmy, které se obchodují za ceny jaké zde již více jak rok nebyly.

Přitom každý firma je z jiného REIT podsektoru, což ukazuje na to, že tlak je v celém realitním sektoru.

Simon Property Group, Inc. (SPG)

• Tržní kapitalizace: 38,8 miliardy dolarů
• Dividendový výnos: 6,7 %

Z posledních pár let „škarohlídi“ stále dokola opakují „Obchodní centra jsou mrtvá“, „Internetové prodeje jsou jediná budoucnost“, či „Blíží se konec maloobchodního prodeje“ … a vono stále nic. Jen co skočily kovidové restrikce, tak lidi vyrazili do obchodů a obchodních center. A ani dnes, když opět začínaji růst počty nakažených kovidem růst, tak obchody jsou plné. Takže kde je ta apokolypsa?

Společnost investuje (vlastní) prémiová nákupní, restaurační a zábavní nemovitosti. A to jak v USA, tak Evropě a Asii. Je to jedna z nejlépe vedených REIT firem na trhu a vlastní nemovitosti nejvyšší kvality. Takže i když se některá obchodní centra v minulých letech zavírala, tak poptávka po nemovitostech SPG neklesla.

Poslední výsledky firmy byly opět silné, meziroční růst o 1,4 % na 1,1 miliardy dolarů. NOI (Net Operating Income = čistý operační příjem) meziročně vzrostl o 4,6 %. Nemovitosti firmy si dlouhodobě drží vysokou obsazenost, meziročně vzrostla z 91,8 % na 93,9 %. Navíc počet ukončených nájemních smluv byl v letošním roce rekordně nízký. A průměrný nájem za metr čtvreční rostl od začátku letošního roku každé čtvrtletí. A jak uvedl CEO firmy, tak společnost v první polovině letošního roku již uzavřelo o 25 % více nájemních smluv než za celý loňský rok.

Společnost drží téměř 1,2 miliardy dolarů v hotovosti a 7,3 miliardy dolarů má v úvěrech, tedy firma má okamžitě k dispozici téměř 8,5 miliardy dolarů na investice, či nečekané výdaje. Dluhy firmy mají rating A-, takže prudké zvýšení úrokových nákladů též není na pořadu dne. Navíc všechny smlouvy mají inflační doložky, takže inflace cen vedení téměř ihned přenáší na nájemce.

Vedení při prezentaci posledních výsledků navýšilo odhad FFO pro letošní rok, z 11,6 až 11,75 dolarů na 11,7 až 11,77 dolarů (střed 11,73 dolarů). Taktéž byla zvýšena i dividenda a to o 16,7 %, přitom výplatní poměr je bezpečných cca 55 %.

Při ceně kolem 103 dolarů za akcii se dnes akcie společnosti obchodují s P/FFO poměrem ve výši 8,7. To je hluboko pod dlouhodobým průměrem, který je ve výši 17. Pokud by se ocenění v příštích pěti letech vrátilo ke svému dlouhodobému průměru, tak by investoři mohli dosáhnout, se započítáním dividend, na výnos i vyšší než 50 %.

Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR)

• Tržní kapitalizace: 2,6 miliardy dolarů
• Dividendový výnos: 7,3 %

O této firmě se začalo na internetu více mluvit až v poslední době, protože tato REIT firma se zaměřuje na speciální nemovitosti. A to především pro experimentální a konopné nemovitosti. Je to relativně mladá firma, IPO měla v polovině roku 2016. Z IPO ceny 17 dolarů za akcii ocenění raketově vyrosto až k 280 dolarům za akcii, aby od loňského srpna cena klesla až pod 88 dolarů za akcii.

Dnes firma vlastní 110 nemovitostí v 19 státech USA. Všechny nemovitosti firmy jsou na základě tzv. zpětného pronájmu = nějaká firma vlastní nemovitost, v které podniká, ale potřebuje rychle peníze na rozvoj, tak ji prodá IIPR a hned si ji pronajme, čímž získá finanční prostředky z „prodeje“, ale zároveň se nemusí nikam stěhovat.

Společnost IIPR se zabývá tzv. trojitě-čitými pronájmy. To znamená, že nájmemce platí nejen nájem, ale také veškeré náklady, daně a pojištění. Takže REIT firmy inkasuje čistý nájem a s pronajatými nemovitostni nemá žádné náklady.

O firmě se v poslední době mluví především kvůli konopí, což je sektor, který v posledních pěti letech roste o 12 % ročně a do roku 2030 by měl dostáhnout až 72 miliard dolarů. Takže než investovat do jednotlivých a malých konopných firerem, tak může být zajímavou variantou investovat do větší REIT firmy, která těmto konopným firmám poskytuje zázemí.

Posledních pět let firma předvedla raketový růst, když vykázala 315% růst FFO a 137% růst NOI (Net Operating Income = čistý operační příjem). To ale zcela jistě pokračovat nebude, protože jak firma roste, tak se tempo zpomaluje.

Když firma vykazuje takový růst, tak Vás jistě napadne proč najednou takový propad ocenění? To má dva důvodů. V obou případech jde o sektor, v kterém podnikají nájemci firmy – konopí = je to stále velmi nejistý business. Prvním důvodem je to, že někteří nájmci nejsou ziskoví a jejich ceny také klesají, takže nedokáží získávat kapitál, což vede k dalšímu poklesu. Druhým důvodem je, že nájemce King’s Garden v posledním čtvrtletí nedokázal zaplatit nájem. Tato firma je pátý největší nájemce, což představuje 6,6 % nájmu firmy IIPR – jde přitom „pouze“ o 6 nemovitostí.

Průměrná doba nájmů je cca 16 let a v letošním roce firma vybrala více jak 99 % nasmlouvaných nájmů.

Společnost má do roku 2026 dluh ke splacení ve výši jen 6,5 milionů dolarů a dluhy firmy mají rating BBB+.

V březnu firma zvýšila dividendu o 17 %, ale výplatní poměr je vysoký – více jak 85 %.

Vedení bohužel nezveřejnilo odhad FFO pro letošní rok. V Q1 2022 firma vykázala FFO ve výši 1,87 dolarů na akcii a v Q2 2022 firma vykázala FFO ve výši 1,97 dolarů na akcii. Pokud bychom to aproximovali pro zbytek roku, tak by střed FFO pro letošní rok mohl být cca 1,92 dolarů.

Při ceně kolem 95 dolarů za akcii se dnes akcie společnosti obchodují s P/FFO poměrem ve výši 10,9. To je hluboko pod dlouhodobým průměrem, který je více jak 36. To bylo, ale při raketovém růstu posledních let, což se nejspíše nebude již opakovat, takže raději budu pro budoucí ocenění uvažovat P/FFO poměr v rozmezí 30-35. Pokud by ocenění v příštích pěti letech tohoto ocenění dosáhlo, tak by investoři mohli dosáhnout, se započítáním dividend, na celkový výnos i vyšší 70 %.

 

Tak nám do toho bohužel vedení firmy a fondy hodili vidle a máme po dobré investici.

STORE Capital Corporation (STOR)

• Tržní kapitalizace: 7,8 miliardy dolarů
• Dividendový výnos: 5,5 %

Společnost STOR se zabývá tzv. trojitě-čitými pronájmy. To znamená, že nájmemce platí nejen nájem, ale také veškeré náklady, daně a pojištění. Takže REIT firmy inkasuje čistý nájem a s pronajatými nemovitostni nemá žádné náklady.

Název společnosti pochází z anglické věty „Single Tenant Operational Real Estate“, což volně přeloženo znamená „nemovistosti s jediným nájemcem“. A přesně toho se firma drží = všechny své nemovistosti, libovolně velké, jsou vždy celé pronajaty jedinému nájemci. To se může zdát jako nevýhoda, ale firemní portfolio se skládá z více jak 3000 nemovitostí, které pronajímá téměř 580 nájemců v 124 odvětvích. Geografická diverzifikace je také velká, nemovitosti firmy jsou v 49 státech a jejich hodnota dosahuje téměř 11,5 miliardy dolarů.

Firma se zaměřuje na firmy, které podnikají v sektorech, která nejsou závislá na internetu, tedy převážně průmyslové firmy. Navíc zákaznickou základnu tvoří firmy střední velikosti a těch je opravdu hodně, takže si vedení může vybírat ty nejlepší firmy na trhu.

To však neznamená, že jsou REIT firmy v průmyslovém pod-sektoru odolné vúči ekonomickému poklesu. Právě naopak, firmy mohou vykázat i výrazný pokles obsazenosti v době recese. Vedení STORE je však vynikající! Ani v době nejhorším čase koronavirové pandemie neklesla obsazenost pod 99,4 %.

Společnosti za posledních pět let navyšovala AFFO o téměř 6 % ročně a dividendu firma zvyšovala o více jak 6 % ročně. A ani nyní, když inflace dosahuje svých nejvyšších hodnot, si bude firma udržovat své zisky, protože stejně jako firmy výše uvedené, tak i tato má ve všech svých nájemních smlouvách inflační doložku.

Společnost má do roku 2026 jen minimální dluh ke splacení a dluhy firmy mají rating BBB.

Vedení při prezentaci posledních výsledků navýšilo odhad FFO pro letošní rok, z 2,2 až 2,23 dolarů na 2,25 až 2,27 dolarů (střed 2,26 dolarů). Loňské zvýšení dividendy bylo o 7 % a další navýšení nás čeká tento týden, přitom výplatní poměr je velmi slušných 70 %.

Při ceně kolem 27,7 dolarů za akcii se dnes akcie společnosti obchodují s P/FFO poměrem ve výši 12,2. To je hluboko pod dlouhodobým průměrem, který je ve výši 16. Pokud by se ocenění v příštích pěti letech vrátilo ke svému dlouhodobému průměru, tak by investoři mohli dosáhnout, se započítáním dividend, na výnos více jak 30 %.

Závěr

Každá z firem v dnešním článku je specifická a to jak z pohledu REIT pod-sektoru, v kterém podniká, tak i svých rizik. A, i když se budoucí výnosy zdají být vysoké, tak je třeba k těmto firmám přištupovat jednotlivě a obezřetně.