Proč v dnešní době (ne)investovat do nemovitostí?
Celý březen, duben a jistě i květen, se budeme na IG webu zabývat Dividendovými Aristokraty, takže na další články v kalendáři již nezbývá místo. Tedy zbývají jen víkendy a proto, když bude něco zajímavého „navíc“, co se holt nevejde do kalendáře přes týden, bude to vycházet v sobotu ráno, aby jste měli celý víkend na čtení… tak snad Vám s takovými extra články nepokazíme víkendy.
Konec roku 2018 nám přinesl pokles širšího trhu, technicky to nebyla korekce, protože za korekci se bere pokles o 20% a víc, kdežto na Vánoce trh poklesl jen o 19,1%.
S&P500 – 2018
Od té doby, ale akciový trh opět roste a je blízko svých nejvyšších historických hodnot. Každý den mi Yahoo apka v mobilu hlásí, že nějaká z mnou sledovaných akcií dosáhla na 52 týdenní maximum. Takže některými investory a analytiky začíná být považován za značně nadhodnocený. Na druhé straně čelíme obrovským nejistotám a zvýšené volatilitě kvůli geopolitickým a makroekonomickým faktorům – obchodní válka mezi USA a Čínou, Brexit atd. … takže se zdá, že stojíme na počátku medvědího trhu. Ovšem úrokové sazby stále zůstávají blízko historických minim a tedy investice do dluhopisů a bondů jsou vlastně téměř stejně rizikové jako akcie a především totálně a naprosto pro investory neatraktivní.
Tož kam tedy ukládat těžce vydělané peníze, aby o ně investor nepřišel a aby se zhodnocovaly více než je inflace? No přece do nemovitostí! A nebo ne?
Investice do nájemních nemovitostí mezi konzervativními investory jsou velmi populární a právem tomu tak je. Pronajímání nemovitostí, ať už k bydlení nebo podnikání, jiným osobám a firmám je jednou z nejstarších profesí na světě, ale je to stále lukrativní i dnes?
Proč mít/nemít nájemní nemovitosti ve svém portfóliu?
- Konzistentní příjem – bydlet chce každý a to bez ohledu na to, zda se ekonomice daří nebo ne, tím je výrazně snížena cyklicita poptávky po nemovitostech. Na druhou stranu, ale v době recese musí majitelé nájemné snižovat, aby si udrželi obsazenost, takže celkově příjmy až tak odolné a konzistentní v průběhu ekonomického cyklu nejsou. A na to dost investorů zapomíná!
- Dlouhodobé zhodnocení – dobře umístěných nemovitostí není mnoho, ale na druhou stranu, jak říkají realitní makléři „každá nemovitost si při správné ceně kupce/nájemce vždy najde.“ Výsledkem tak může být cenové zhodnocení – často vyšší než inflace. Ale vzpomínáte si co se stalo za finanční krize let 2007-2009? Opakování matka moudrosti … ceny nemovitostí rostly a rostly, zdálo se, že tomu tak bude stále dál a dál. Jenže pak najednou nebyl nikdo, kdo by za ty ještě vyšší ceny nakupoval a … ceny sletěly dolů. Nikoliv postupně, ale prostě fofrem … jeden den za 100 a další už jen za 10!
- Ochrana proti inflaci – nemovitost a zejména pak nájemné mohou sloužit jako zajištění proti riziku růstu inflace. Nájemné by obvykle nemělo být sjednáno na déle než jeden rok a mělo by zahrnovat pravidelné navyšování minimálně o výši inflace v předchozím roce.
I když se investorům líbí nájemné z finančního hlediska, z pohledu správy už je to horší:
- nájemci – se o nemovitost nemusí vůbec starat a tím následné opravy budou dražší
- opravy – po odchodu nájemníka je třeba nemovitost připravit pro dalšího a to sebou vždy nese náklady
- odpadky – po nájemnících vždy „něco“ zůstane a je to třeba vyklidit, což se málo kdy vejde do popelnice před domem anebo je to zákonem zakázáno do popelnice vyhodit
Takže jaký je dobrý výnos peněžních toků (měsíčního nájemného), pokud by jste opustili zaměstnání, či pracovali na částečný úvazek a ve zbytku času by jste hledali vhodné nájemníky, vystěhovávali stávající, opravovali rozbité věci, hledali dodavatele či opraváře, sledovali příchozí platby atd. atd.? Kolik 3% nebo 5% nebo 7% ročně?
Než si koupíte pronájem …
Takže než si koupíte nájemní nemovitost, tak se ujistěte, že naprosto správně chápete co Vám to přinese a co tomu budete muset věnovat:
- Hledání nájemců: reklama kde a za kolik, provádění prohlídek nemovitosti, prověřování možného nájemce a to jak prostřednictvím rozhovorů, tak z veřejně dostupných dat
- Právo: příprava a podpis nájemní smlouvy
- Údržba: střechou prší, záchod se ucpal, topení netopí, okny táhne, dveře nedovírají, …
- Dodavatelé: hledání spolehlivého opraváře, kontrola provedení oprav, fakturování odvedené práce/oprav
- Zákaznický servis: nájemci budou volat kdykoliv mají nějaký problém (ve dne či v noci)
- Finanční stres: co budete dělat když nájemník nezaplatí? Budete schopni měsíc, či dva, bez příjmu z pronájmu přežít? Budete nájemníka žalovat, tedy další výdaje na soudní poplatky.
Takže co dostanete? Pasivní investici? Dost často se správa výše uvedených úkolů změní na práci na plný úvazek. A velmi lehce se může stát přítěží, bez ohledu na to, jak vysoká může být návratnost.
Ano jistě, je možné některé nebo i všechny povinnosti spojené s Vaší nemovitostí delegovat na správce nemovitostí, jenže to znamená, že budete muset odevzdat část inkasovaného nájmu správní firmě. A to taky může znamenat, že budete muset nadále pracovat na plný úvazek, protože teď navíc ještě platíte správní firmu.
Jenže zde to stále ještě nekončí. Pokud pronajímáte dost dlouho, tak dříve nebo později narazíte na další:
- budete mít sociální problémy s nájemníky
- nájemníci budou vyhrožovat Vám a/nebo Vaší rodině
- dodavatelé, makléři a další budou chtít zaplatit předem za práci, kterou ještě neudělali
- nájemníci Vám zlikvidují byt a utečou bez zaplacení
- nájemníci nebudou platit nájemné a navíc se odmítnou vystěhovat
- nájemník Vás bude žalovat za … (doplňte cokoliv)
Pokud jste si plně vědomi toho co Vás čeká, jste s tím srozuměni a stále věříte, že investiční pronájem je pro Vás to pravé, tak hurá do toho! Ostatní investoři, kteří se po přečtení výše uvedeného osypali od hlavy k patě, ale stále chtějí mít příjem z investičního pronájmu, by měli zvážit alternativní možnost investování do nemovitostí.
Cena nemovitosti
Než se na to vrhneme, tak nejprve malé srovnání.
Pokud by jste nemovitost koupili před 10ti roky (2009), tak v Praze stál byt 3+1 kolem 1,9 milionu. A to fakt, nekecám!
- stačilo mít 300 tisíc a banka Vám půjčila zbytek, plus samozřejmě cca 100 tisíc na opravy
- byt 3+1 se pronajímal kolem 10tisíc měsíčně + poplatky
- plus pojištění a daň z nemovitosti
Hypotéka s 10tiletou fixací byla kolem 3% ročně. To ve výsledku znamená 10tiletý hrubý výnos téměř 7% ročně. Super, že? Tak ale zpět do přítomnosti.
Dnes byt 3+1 v Praze stojí 5 milionů! Takže …
- musíte mít přes 1 milion vlastních prostředků, aby Vám banka vůbec dala hypotéku!
- dalších 200 tisíc musíte mít na zaplacení 4% daně z převodu nemovitostí
- na opravy Vám dávno nebude stačit 100 tisíc, spíš tak 200 až 300 tisíc
- ale byt 3+1 se dnes pronajímá kolem 20tisíc měsíčně + poplatky
- plus pojištění a daň z nemovitosti (plus mínus pořád stejně)
Hypotéka s 10tiletou fixací je dnes opět kolem 3% ročně. Takže ve výsledku to znamená 10tiletý hrubý výnos necelých 5% ročně. V čistém jsme tedy kolem 4%, což je sice stále víc než inflace, ale k tomu všechny ty „výhody“ co jsem uvedl výše.
Smutnou pravdou tedy je, že vlastnit nájemní nemovitost se často přiblíží k provozování skutečného podnikání, než k pobírání pasivního investičního příjmu. A to je právě ten důvod, proč se investice do nájemních nemovitostí velmi často stávají pro mnoho lidí noční můrou. Lidé si koupí nemovitost, očekávají konzistentní peněžní tok a klid od volatility akciového trhu. Jenže co dostanou? Práci na částečný úvazek, která je v mnoha případech ještě více stresující než co zažívali v zaměstnání.
Co je tedy dnes lepší alternativa?
Všichni chtějí být „realitním magnátem“ a vybudovat si realitní impérium, že? Jenže srážka s realitou a související rizika spojená s vlastnictvím, znamená, že přímé investování do nemovitostí pro většinu lidí není vhodné. Otrlí, které baví výše uvedené věci, hurá do toho … pokud Vám tedy stačí 4% ročně se vším tím stresem a starostmi.
Všichni ostatní by měli hledat jiný způsob investování do nemovitostí … a tím jsou … tadááá … veřejně obchodované REIT (čti: rít) firmy. Ano, čte se to opravdu rít, nikoliv „rejt“, rejt (rýt) můžete na zahrádce.
- REIT firmy historicky překonávají soukromé investice do nemovitostí až o 4% ročně a to díky úsporám z rozsahu a především díky podstatně lepšímu přístupu k penězům na kapitálovém trhu
- REIT firmy jsou velmi dobře diverzifikované, konzervativně financované a profesionálně řízené
- a co je VŮBEC nejdůležitější, jsou to pravé „pasivní“ investice, které investorům poskytují pravidelné a vysoké příjmy
Výkonnost REIT firem vs. soukromě vlastněné nemovitosti – od roku 1977 do roku 2010 (novější jsem bohužel nenašel):
Jaké výhody Vám přinese investice do REIT (čti: rít) firmy?
- koupíte akcie REIT firmy a už nebude muset hnout prstem, tedy kromě zapisování dividend do příjmové tabulky
- nebude muset hledat nájemníky a řešit s nimi jejich problémy
- nebude muset hledat zedníky, instalatéry, malíře, správní firmu, právníka, atd. atd. atd.
REIT firmy tedy poskytují velmi atraktivní alternativu k přímému vlastnictví nemovitostí.
Real Estate Investment Trust
REIT nebo-li „Real Estate Investment Trust“ jsou veřejně obchodované společnosti, které investují do nemovitostí a díky tomu se investoři mohou podílet na investování do velkých nemovitostních portfolií.
Zde musíte myslet ve velkém a to jako fááákt ve velkém! To není jako, když si Vy koupíte jeden nebo dva byty na hypotéku a doufáte, že než umřete tak hypotéku splatíte a byty (již bez hypotéky) po Vás zdědí Vaše děti. Ne ne, to v žádném případě! REIT firmy investují do stovek až tisíců nemovitostí najednou! A čistý zisk vyplácí svým investorům DNES, nikoliv za 20, či 30 let.
Investování do REIT firem má několik základních výhod:
- Profesionální management: veškerou nepříjemnou práci za Vás vykonávají odborníci vysoce nákladově efektivním způsobem díky úsporám z rozsahu. Jsou to lidi, kteří toto dělají na plný úvazek, mají podstatně lepší vzdělání v oboru než Vy, tak velmi pravděpodobně budou dělat lepší práci než Vy ve svém volné čase.
- Likvidita a nízké transakční náklady: na rozdíl od nájemních nemovitostí, které jsou vysoce NElikvidní,protože vždy trvá několik dní až týdnů než najdete kupce, tak REIT jsou veřejně obchodované firmy a jejich akcie je možné nakupovat/prodávat kliknutím myši za minimální náklady.
- Diverzifikace: pokud investujete do REIT, tak vlastníte část z portfolia nemovitostí. Což Vaše riziko značně snižuje ve srovnání s vlastnictvím jednoho nebo dvou nájemních bytů.
- Pasivní příjem: REIT firmy musí ze zákona vyplácet 90% čistého zisku jako dividendu svým akcionářům. Takže, aniž byste jste cokoliv dělali, tak z Vaší investice získáte velmi zajímavý opravdu pasivní příjem.
- Vyšší dlouhodobá návratnost: statistiky jasně ukazují, že REIT v dlouhodobém horizontu dosahují vyšší výkonnost, než soukromě vlastněné nemovitost a to až o téměř 4% ročně – právě díky výhodě velikosti, nákladové efektivnosti, lepším řídícím postupům a vyššímu růstu peněžních toků:
Jinak řečeno, pokud by před 25 lety jeden člověk investoval milion do REIT a druhý by za něj nakoupil nájemní nemovitost, tak ten první by dnes měl téměř dva a půl-krát víc, navíc s menší námahou a s menším rizikem.
Proč investovat do REIT firem
Ať Vám to majitelé nájemních nemovitostí přiznají nebo ne, tak správa nemovitostí sebou nese obrovské potíže. Vyžaduje odborné znalosti, které však nejsou lehce dostupné. Nebo, že bych něco prospal? Na které škole se učí „jak pronajímat nemovitosti“?
Pronajímání vyžaduje před-nákupní výzkum, aby jste měli jistotu, že hodnota Vaší investice nebude znehodnocena. Okolí bytu/paneláku/domu … si projít můžete. Prohlídnout nemovitost … si můžete. Stavební plány … si prohlédnout můžete. Jenže …
Co je pod omítkou … nezjistíte. Jestli ve vedlejším bytě/domě nebydlí hudební nadšenec, který každou sobotu pořádá párty … nezjistíte. Za jak dlouho nemovitost pronajmete … předem nezjistíte. Zda Vám nájemník nemovitost za týden nezlikviduje … předem nezjistíte. Zda Vám nájemník nezaplatí jeden, dva nájmy, pak se bude dva měsíce vymlouvat a následně zmizí bez zaplacení … předem nezjistíte.
Kdežto vedení REIT firem tráví stovky hodin zkoumáním jednotlivých nemovitostí, aby pro svou REIT firmu vybralo tu s nejlepším oceněním a nejvyšším možným výnosem. Díky tomu jsou pak REIT firmy schopny dosáhnout podstatně vyšších dividendových výnosů, než jednotlivý malý investor, který koupí jednu nemovitost a pak se bude 20-30 let třást strachy, aby než mu skončí hypotéka, se s nemovitostí něco nestalo.
Kdežto vedení REIT firmy má času a peněz dost a dost, když zrovna není žádná nemovitost za dobrou cenu, tak může počkat a koupit za rok, za dva. A když pak nakupuje, tak NE za usmrkaných 5 milionů Kč, ale za desítky či stovky milionů dolarů!
vlevo samostatný investor / vpravo investor do REIT firmy
A věřte mi, že je FAKT velký rozdíl, když do banky přijde Franta Vomáčka z Horní Dolní, že má průměrný plat a chtěl by si půjčit 4,5 milionu Kč. Než když tam přijde manažer, za kterým stojí portfólio desítek, či stovek nemovitostí, v hodnotě stovek, či milionů dolarů.
Závěr
REIT jsou firmy, které generují příjem svým investorům prostřednictvím výběru nájemného, či prodejem vlastněných nemovitostí. Čímž umožňují investorům investovat do nemovitostí, aniž by je museli přímo koupit, spravovat a financovat.
Většina REIT firem jsou veřejně obchodovatelné společnosti na burze cenných papírů a umožňují investorům podílet se na vlastnictví rozsáhlých, dobře diverzifikovaných realitních portfolií.
REIT firmy v sobě kombinují tyto výhody:
- Likvidita – akcii REIT firmy prodáte během chvilky / nemovitost v řádů týdnů až měsíců
- Nízké nákupní náklady – nákupní poplatky akcií jsou v řádu jednotek dolarů / nákupní poplatky nemovitostí jsou v řádech desítek tisíc korun
- Správcovská práce – akcii koupíte a zapisujete si příchozí dividendy / nákupem nemovitosti Vám teprve starostí začínají = opravit nemovitost, najít nájemníka, hlídat nájemníka, aby to co zničil opravil, vystěhovat neplatiče, atd. atd.
- Vyšší celkové výnosy – pokud akcii REIT firmy koupíte ve výprodeji, tak se můžete těšit až na 10% roční výnosy / ceny nemovitostí stále rostou a tím roční výnos klesá, dnes koupená nemovitost nese kolem 4% (se všemi výše uvedenými problémy)
- Vysoký a stabilní peněžní tok – většina REIT firem má ve vedení lidi, kteří v oboru již dělají roky, ne-li desítky let / Vy jste naprostý zelenáč a každý realitní makléř si Vás namaže na chleba jak máslo po hodině na slunci
- Ochrana hodnoty – ano jistě, ceny akcií jsou volatilní, ale to je i ekonomický cyklus, ale podívejte se jak dlouho trvalo cenám akcií, aby se ze dna v roce 2009 vyškrábaly zpět na své původní rekordní hodnoty z roku 2007 / a podívejte se kam až zahučely ceny nemovitostí a kdy až se vyhrabaly zpět na své předkrizové hodnoty
V té úvaze o individuální investici do nemovitosti jsi nedostatečně zohlednil ještě jeden faktor, a to je růst cen nemovitostí, který byl a pravděpodobně stále bude, tak jako trvale roste cena stavebních prací (zejména lidské práce). Tedy v rozvíjejících se zemích, jako je i východní Evropa.
Proto bych se osobně určitě přimlouval za investici do nemovitosti na vlastní bydlení, případně do pozemku. Investice do nemovitosti na pronájem k bydlení je už horší, tam je s tím sousta starostí a rizik, jak je správně vyjmenováváš.
Jak vysvětlil sám autor jde o investici, nikoliv nákup k bydlení. Nedá mi to nereagovat, protože mi to připomnělo jednu z prvních knih kterou jsem četl, když jsem se zajímal jak zlepšit svůj příjem a to Bohatý táta, Chudý táta ( alespoň myslím, že to bylo v ní, každopádně byl to určitě Kyosaki a jeho cashflow kvadrant), kde je vysvětleno, že nákup domu či bytu na bydlení není aktivum, ale pasivum. Určitě s tím nemusí každý souhlasit, ale vidím to stejně.
Měl jsem díky Kyosakimu, také úvahy, že začnu kupovat nemovitosti. Začnu s 1+1 a půjdu nahoru:-D. Když jsem ale zjistil, že to není tak růžové jak jsem si vysnil vzdal jsem to. A jsem rád, že jsem dal přednost akciím.
Děkuji za článek, je k zamyšlení.
Ano pro běžného investora 10% návratnost je velmi dobrá. Pro profesionálního investora to je zajímavé od 33% a výše. Od 100% už to stojí za opravdové zvážení.
Článek totiž bere v úvahu, že nájemní nemovitost budete kupovat za vlastní. Nicméně to není nutné.
Ukážu Vám jak to dělám já a pak uvidíte kolik procent návratnosti tam.
Koupil jsem byt 1+1 (Celková suma se všemi provizemi: 330 000 Kč)
Já jsem zaplatil 65 000 Kč ze svého. (dohromady i s drobnou rekonstrukcí).
Čistý Nájem: 6300 Kč bez energií a správních poplatků do fondu. (poplatky si nájemce platí sám)
Splátka bance: 3060Kč měsíčně
Celkové Pojištění: 390Kč měsíčně (nemovitosti, životní, pojištění právní ochrany)
Daň z příjmu: 980 Kč
Výsledné měsíční cash flow: +1670Kč
Byt byl v prenájmu 3 roky bez přerušení a bez nutnosti oprav (drobné opravy si nájemce platí sám, má to ve zmlouvě)
3 roky x 1670 = 60120 Kč
Tady vidíte, že po 3 letech se mi vrátilo 92% vložených finančních prostředků což je cca 30% návratnost ročně.
TÍM TO ALE NEKONČÍ!!
Nájemní se nechal slyšet, že byt chce koupit.
Dohodnutá cena: + 470 000 Kč
Dlužná suma bance: – 270 000 Kč
Daň 5% z prodeje: – 23 500 Kč
Právní a další poplatky: – 25 000 Kč
Částka putující ke mně: 151 500 Kč – 5 000 Kč (zůstatek z prvotní investice)
Čistý zisk po zdanění: 146 500 Kč + 65 000 Kč (prvotní investice která se mi už vrátila!)
Takže vložil jsem 65tis. a dostal 211 500 Kč
Takže výsledná návratnost je: 108% ročně.
Sorry pánové.
Osobně nemám velmi negativní zkušenost ohledně nájemních nemovitostí. Opravdu hodně záleží na průzkumu trhu a ověření nájemníků. Žádný soud jsem zatím nemusel podstupovat. Ikdyž jsem pojištěn právně kdyby náhodou něco.
Byt s pořizovací cenou 330.000 pronajmout za 6.300 čistého (tedy plus poplatky, spotřeba energií, atd.)? V tom je celé to kouzlo, zní to nereálně, že lze takový nájem získat, v Praze určitě ne. Proč by někdo platil téměř 2% pořizovací ceny měsíčně, tedy 23% ročně?
Když to například vynásobím třemi, dostanu byt s pořizovací hodnotou 990.000 (s bídou mizerná garzonka v Praze) a že bych jej dokázal pronajmout za 18.900 čistého?
Tedy podle mě je celý ten kouzelný propočet ohromného zisku postaven na nereálném předpokladu vysokého nájmu. Ten možná někdo občas je ochoten zaplatit, ale nedává to ekonomicky smysl (tomu nájemníkovi).
ten příklad je z praxe, není hypotetický.
já se pohybuji v oblasti kde nájem za 2+1 je 8 000 bez energií minimum. A je to město s počtem obyvatel 19 000.
No to je právě ten problém … lokalita, kterou musíš dobře znám a vědět co a jak si dovolit nebo do čeho nejít… to je za mě ta největší nevýhoda a druhá jsou dnešní ceny nemovitostní.
Tedy když máš dobrou lokalitu, tak jsou tam byty tak drahý, že se to ve výsledku nevyplatí … a pokud ano, tak je to o velkém štěstí a jednou dvou bytech za rok … takže opět v dlouhodobém horizontu velmi těžko opakovatelné 🙁
Nějak se zdráhám uvěřit, že v 19 tisícovém městě, kde jsou lidé ochotni platit 8000 za nájem plus energie, se dají běžně koupit tak levné byty, přímou úměrou to vychází na 420.000 pořizovací cena bytu 2+1. Výjimečně se to stát může, ale jinak je to blbost, takový člověk by byl blázen, aby si nevzal hypotéku nebo stavební spoření a nekoupil si takový byt sám.
Věc je taková, že určitej druh lidí si byt koupit nechce anebo nemůže.
Např.:
mladí lidé, kteří začínají spolu žít, si nechtěj koupit byt 2+1 na hypotéku, oni si chtěj koupit velkej dům, ale v bance jim řeknou, že musej mít 500 000Kč naspořeno a pak jim půjčej 5mil. Takže oni přijdou a já se jich ptám, proč si tento malý byt chcete pronajmout? Vždyť oba chodíte do dobré práce tak si můžete vzít vlastní hypotéku?
Takový lidé mi rokou už prošli. Bydleli 2 roky a spořili a spořili, pak si koupili dům.
Pak jsou tu lidi co jdou za prací, oni se nechtějí vázat hypotékou, oni vědí už dopředu, že v tom místě budou pracovat určitý čas. Většinou je to 1-3 roky kdy mají smlouvu s továrnou.
Pak jsou lidé, kteří nedošáhnou na hypotéku, jako důchodci, studenti, invalidové.
Pak jsou lidé, kteří nedokáží našetřit na spoluúčast na hypotéku, tedy mají měsíční příjem, platí zodpovědně nájem, postarají se o rodinu, ale na konci měsíce jim nic nezbyde.
Ano souhlas ve všech příkladech. Bohužel jsi ale zapomněl na ten poslední a to na lidi, kteří buď nevyděláj dost peněz, aby mohli bydlet jak by si přáli, notorický utráceče za blbosti, který nepotřebují a gamblery.
Ti se pak při prohlídce prezentují jak jsou hrozně super, peněz mají hromady, kauci zaplatí, ale jak pak příjde na pravidelný nájem, tak už peníze nejsou.
Takový lidi dokáží dluhy lepit i mimo záznam v registru, takže pak ani prověřování nic nezjistí.
Nechci, aby to znělo, že jsem proti pronájímá, sám pronajímám, ale zažil jsem za ty roky co to dělám, všechny Tvé příklady a k tomu i ty negativní … takže mám „zážitky“ z obou stran …
Ahoj, tohle lze aplikovat u nas, lidi jsou radi, ze jsou radi. Hypoteku jentak nedostanou..ale pronajimej v takove lokalite byty…za me ne.
Neřeš čemu věříš anebo nevěříš, anebo co zní reálně anebo nereálně.
Musíš si udělat průzkum trhu. Ten si uděláš úplně jednoduše. Na Bazoš anebo Facebook dej reklamu, že pronajmeš byt. Přesně takový jaký chceš koupit, dej tam lokalitu, stav, fotky od realitky, měsíční cenu a výši zálohy.
Pokud se ti ještě ten samý den ozvou alespoň 4 vážní zájemci, a v následujícím dnu alespoň další 3. Tak je to první velmi silný signál, že si ve správné lokalitě. Pak inzerát smaž a lidem řekni, že jsou v pořadníku a pokud to bude aktuální tak se jim ozveš.
Na jednom domě, s dvěmi bytovými jednotkami, mám hypotéku 1 060 000 Kč (banka zaplatila 100%) nic jsem nedoplácel a měsíční splátka mi činí 3 220 Kč základ + 1 190Kč koplexní pojištění = 4 410 Kč měsíčne bez energií.
Takže ta vytoužená 2+1 v Praze za 1milion mě bde stát jen 4500Kč měsíčně a pronajmu to za 7 800 bez energie. To je velmi nízká cena na Prahu. Jelikož tam lidi scháněj bydlení jak supy, bude to prenajaté do 3 pracovních dnů. Samozřejmě to musí být pěkný byt, žádný rozbořený barák.
Wooow, tak dvou-bytový barák v Praze za mega, bych bral taky, jen jsem žádný takový za posledních 10 let nikde neviděl …
som nenapísal, že je v Praze. Je v městě s 19000 obyvatel. 🙂
já som jen napsal, že milion za 2+1 v Praze je velmi lacné !
protože cena 2+1 v dobré lokalitě se pohybuje okolo 1,5 milionu, proto píšu že 1mil je velmi lacné. NENÍ to drahé jak píší ostatní, prostě není.
A splátka bance bude max do 5000 Kč měsíčně, tudíž tam je velký prostor na zisk z nájmu.
Řeším co je reálné a co ne, abych věděl, jestli se ti dá věřit, nebo se ti jen práší od úst:-) Promiň, ale například tebou uváděná hypotéka na 1.060.000 Kč a splátka 3.220 Kč měsíčně. Nemusím být moc velký počtář, abych odhalil, že je to blbost.
ne 3220, ale 4 410 Kč pojištění je zahrnuté ve splátce (jinak mi to banka neposkytne.
Můžu ti ukázat výpis z účtu.
To není o počítání, ale třeba si obejít 4 banky a nechat si vypracovat nabídku. Nebo za finančním poradcem.
Pánové, děkuji za rozproudění diskuse a zajímavé příspěvky, ale začíná se nám to tu trošku zvrhávat.
Rád bych Vás proto prosil, že bychom to tu ukončili a další diskusi případně přesunuli na fórum, kde je pro to víc prostoru, abychom tu nespamovali diskusi pod ostatními články.
Děkuji za pochopení.
OK, bude to tak lepší.
Nenapsal jste jak dlouho pronajímáte, takže nemůžu fundovaně odpovědět … tak obecně …
Čím déle to budete dělat, tím větší pravděpodobnost, že narazíte na problém … no jako se vším.
To, že Vám to jednou vyšlo … velká gratulace a rozhodně Vám to přeju, jen se trošku obávám, že to to bylo poprvé a naposled, ale rád se budu mýlit.
Cena 300k za 1+1? Wooooow!!! :O Tak o tom si v Praze můžeme nechate jen zdát 🙁 Tady začínají na dvou milionech, což je při dnešních úrocích hypo, téměř 10k měsíčně jen hypotéka, k tomu FO, pojištění, atd. a jste někde na 12 až 14 tisíc měsíčně jen náklady.
Neříkám, že to co se Vám povedlo není opakovatelné, ale u realit, u více než cokoliv jiného, platí lokace, lokace, lokace … takže v nějakém malém městě to asi ještě půjde, ale když si vezmete jakékoliv město od 40-50 tisíc obyvatel víc, tak 1+1 pod milion neseženete, alespoň co jsem se tak díval. Pokud se zadaří tak super, jen se dost obávám, že takový úspěch není dlohodobě opakovatelné.
Je tam napsáno vše, doba nájmu byla 3 roky.
V tomto investičním systému nejde o cenu nemovitosti, ale:
1) o to jestli výška čistého nájmu bez poplatků bude alespoň 1.75 násobek výšky splátky bance.
2) jestli lokalita má silnou poptávku po nájmu.
3) 2+1 za milion je velmi lacné (ano dá se sehnat i nižší cena ale bude tam nějaký háček)
Příklad z praxe který jsem uvedl, měl háček že kuchyně a koupelna byli přes chodbu. Takže nájemce musel vyjít z bytu, přejít veřejnou chodbu a pak si odemknout kuchyni. Každej mi říkal „nekupuj to, jsi blázen, nikdo tam nebude chtít bydlet“, ale já jsem neodolal tý ceně. To bylo jak zadarmo 🙂 A banka mi to schválila za 3 pracovní dny. Tak jsem blbej abych to nekoupil 🙂
Možná se budete divit, ale lokace, lokace, lokace, nutně neznamená Praha, samozřejmě když bydlíte v Praze je určitě lepší investovat v Praze, než dojíždět 100km. Pokud nemáte příjem na vyšší kredibilitu u banky, potom se porozhlédněte na okraji Prahy.
Zrovna v Praze bych se nebál ničeho, je tam několikanásobně nižší počet bytů vůči poptávce po nájmu. Skoro žádná nezaměstnanost a vyšší výplaty.
A poslední rada: vůbec netřeba přemýšlet o něčem jako 3+1 a více. Absolutní ideál je 2+1 anebo 1+1.
Děkuji za diskuzi. Prihlásil jsem se na odběr.
Aha, takže byl tam háček, ale proč ne … dá se vyřešit spousta věcí, stačí jen chít.
Ano souhlas, dnes je menší lepší, bohužel to ale pochopili i vlastnící bytů, takže sehnat 2+1 nebo 1+1 za rozumnou cenu je dnes je téměř nemožné, o Praze ani nemluvě 🙁
Děkujeme a vítej do IG klubu 😉
O cenu nemovitosti jde – zprostředkovaně se projeví v ceně splátky hypotéky.
Samozřejmě, že cena hraje roli. Ten bod je v tom, že pokud je to v místě s vysokým nájmem potom nevadí, že je cena vyšší.
Mnoho lidí například, říká, že nájem v obchodním centru je vysoký, ale pokud tam vydělám mnohonásobně více, pak mi vysoká výška nájmu a cena nevadí.
Vždycky to třeba spočítat.
Pokud výška čistého nájmu bude alespoň 1.75 vyšší než splátka bance . Potom je to výhodné bez ohledu na kupní cenu.
Pojd investovat do Chomutova, byty jake si zamanes uz od 300 000 😀
Škoda že jsem daleko, kdybych tam měl člověka co to umí, tak bych do toho šel. Znám člověka co to dělá v Ústí a Děčíně. Kupuje 2+1 po 300tis a daří se mu. Jeho hlavní finta je ve správném výběru nájemníků.
to je presne ono, spravni najemnici. Bydlim tu cely zivot…srala me inflace, rikam si, koupim byt, pronajem..a skoncil jsem u akcii :-D. Je malo lokalit, kde je tolik lidi v exekuci a insolvenci. Cikani. Na tohle musi mit clovek koule.
Právě to je dlouhodobě a opakovaně realizovatelné.
Třeba takový Šwarzenberg , ten českej ministr, ten to tak dělá stále.
V současné době má přes stovku nájemných nemovitostí, a používá přesně tento postup.
A není jediný, dělá to dlouhodobě desítky lidí o kterých vím a osobně mám 3 kamarády co to tak dělají dlouhodobě.
Tohle je úvaha nad investováním do nemovitostí, nikoliv nákupem nemovitosti pro bydlení, to fakt investice není! To jsou jen náklady a náklady …
Ano souhlasím, prvně byt na bydlení a teprv potom uvažovat nad investičním bytem = ten co generuje pravidelný příjem v podobě pronájmu.
Ano opět souhlas, ceny bytů rostou a moje krišťálová koule ukazuje, že ještě tak rok dva porostou… co se bude dít potom … nooo
Už jsme se o tom trošku bavili na srazu, ČNB ukončila interveci proti euro v roce 2017… většina finančníků používá 5ti letý investiční horizon… část peněz šla do různých peněžních instrumentů, ale část šla i do investičných bytů … a těch se budou chtít investoři cca po 5ti letech zbavit…
Osobně si myslím, že roky 2021 a 2022 budou na českám realitním trhu hooooodně zajímavé…
Aproto, pokud by jste radi chtěli mít investiční byt = na pronájem, tak šetřete a počkejte, za současné ceny se investiční byt fakt nevyplatí… výnos je příliš malý a riziko, že ceny sletí o miliony dolů příliš velké!
Ahoj, perfektní članek, jen tak dál.
Ahoj! Opět hezký článek, který má hlavu a patu. A to se mi na IG líbí, většinou pěkné čtivé a hlavně k pochopení. Bez rádobyvědeckých blábolů a srozumitelné i pro laika. Přesto si dovolím pár poznámek… Poslední dobou investuji jen do akcií REIT firem (a fakt je mi jedno, jak se to čte), protože je zde ještě jedna výhoda. Alespoň myslím, pokud se mýlím, jistě mi kolegové investoři opraví, ale pokud REIT firma splní všechna zákonná kriteria, tak neplatí daň z příjmu právnických osob. A tím víc zbude na dividendu. 🙂
Ovšem za investice do nemovitostí nelze považovat jen nákup nájemného bydlení. Co bych možná považoval za lepší alternativu je koupě zemědělské půdy. Starost a péče minimální a vzhledem k dotační politice v zemědělství není problém u nás sehnat nájemce. I když přiznám se, že nemám propočtenou výnosnost jako autor článku.
Je to asi tím, že bydlím na vesnici a koupě investičního bytu v Praze pro mě nepřipadá v úvahu, nebudu jezdit 150 km starat se o garsonku.
Tak není nutné se zaměřit jen na Prahu že ano. Každopádně pozemky by či zemědělská půda jak píšeš ty by mohly být zajímavější to je pravda. Zkušenosti s tím nemám jen tchán pronajímal pozemek chovateli krav a jednou za rok dostával výslužku, tak nevím jak moc těch pozemků by bylo potřeba aby to fakt neslo. Nakonec pozemky prodal za pár desítek tisíc a to hovězí si od nich může kupovat do smrti a ještě mu zbude. Kdyby si tu úvahu rozepsal i s čísly bylo by to super zní to zajímavě.
Ano byl to Kiosaki.
Ano jistě není jen Praha, ALE!
Když chcete investiční byt, tak kupovat jen tam kde to znáte!
Byt za par korun seženete např. v Chánově, ale chtěli by jste ho tam mit?
Nebo podstatně dražší v Brně nebo Ostravě?
Pokud se Vám podaří najít slušné nájemce, tak jezdit nikam nemusíte, ale najdete ho?
Ano jistě půda je též dobrá úvaha… ALE to jsi na to přišel o 20 let pozdě 🙁
Když stál hektar 15 Kč tak nikdo půdu nechtěl a skoupili to zahraniční investoři… Teď stoji 180 Kč, jestli si to pamatuju dobře, pokud máte někdo přesnější info tak mě opravte, jsem se o půdu nezajímal již pár let.
Takže ani tohle již není co to bývalo 🙁
To můžete vzít LAND REIT firmu, ta investuje do půdy.
Nie sú REIT akcie rovnako ako MLP zaťažené 40% daňou? Čo matematiku investovania následne zásadným spôsobom ovplyvní.
Ne, není tomu tak!
REIT firmy jsou zatíženy standardní 15% dani z dividend … ALE!!! REIT firmy vrací část daně následně zpět jako zhodnocení kapitálu, takže ve výsledku je daň nižší.
Ačkoli jsem knížku Bohatý táta,… taky kdysi četl, nemůžu souhlasit s tím, že koupě bytu je pasivum. To je velmi zjednodušený pohled a nepravdivý. Byt, který si koupím, mi dlouhodobě uspoří nájem a hlavně dává jistotu bydlení a navíc jako bonus se zhodnocuje a chrání před inflací. Kdykoli jej mohu se ziskem (vlastním-li jej delší dobu) prodat a jít do nájemního bydlení, budu-li chtít.
Zejména v zemích, jako je naše, kde není dostatečně rozvinutý trh s nájemním bydlením, je volba vlastního bydlení oproti nájmu lepší.
Každopádně toto je skvělé téma na nějaký větší sraz investorů, až jej někdy zase uspořádáme.
Pavle to určitě souhlas je to na delší diskuzi. Vím jak to myslíš. Ovšem pokud nemáš cash na koupi bytu řešíš to jako většina hypotékou. Takže platíš hypo + náklady na bydlení, což jsou prostě výdaje stejně jako u nájmu jen možná nižší.
Takže pořád pasivum, alespoň do doby dokud nebudeš bez dluhu. Protože v případě neschopnosti platit budeš stejně nucen se vystěhovat, byt prodat splatit dluh atd..
Aktivum je pro mě prostě to, co mi do kapsy peníze přináší, ne mi je z kapsy vytahuje i když ano, je to ve většině případů levnější než nájem pokud zrovna nestavíš dům za deset mega. Já mám hypo + náklady zhruba ve stejné výši jako se pronajímají byty.
Jenomže, je – li potřeba něco opravit – platím. Chci mít byt chráněn proti bůh ví čemu – platím. Nastěhuje se vedle bůh ví co za individuum nesbalím jen tak kufr a neodejdu.
Za to, jak bylo popsáno i v článku, když pronajímáš staráš se jako majitel. Tedy obráceně bydlím v nájmu a něco nefunguje volám majitele a nestarám se. Pokud ano chci to černé na bílém a požaduji slevu z nájemného. Byt vyhoří neřeším pokud není vina na mé straně a stěhuji se jinam můj majetek to díky bohu nebyl.
Jak říkáš, je to na delší diskuzi a každý na to může mít jiný pohled. Já to vidím takto.
Tak jak napsal Ondra velmi přesně, je to o více úhlech pohledu, ale osobně se přikláním více k Ondrovi.
Jestli máš 5 mega na byt, tak gratuluji a lehce zavidim 😉
Bohužel většina občanů téhle země na to nemá 🙁
A když si pak sečteš hypo plus poplatky, tak se dnes velmi lehce dostaneš nad pronájem stejného bytu… taková je bohužel dnes realita …
Rozhodně nesouhlasim, že vlastní byt chrání proti inflaci!!!
Stačí se podívat na realitní krize let 1986 a 2008… v podobné vzestupné fázi jsme dnes v ČR … zatim si všichni myslí, že ceny můžou jen růst a až to bouchne a zjistí, že byt co koupili za 5 mega má cenu sotva 2 mega, ufff … jsem opravdu zvědavý jak se s tím češi poperou …
Realitní krize pro byty (nikoli kancelářské prostory) v Praze prakticky nikdy nebyla a ještě dlouho nebude, maximálně tak stagnace cen bytů nebo mírný a dočasný pokles cen těch nejhorších lokalit. Nemá co bouchnout, jsme v Praze se všemi jejími specifiky (opravdu velkými specifiky) – ale jak už jsem psal, je to na delší diskuzi, chce to interaktivní diskuzi.
Hezký den všem, vše má své pro a proti, a v článku je většina věcí hezky popsána. Těch faktorů, na kterých záleží je hodně, jak je nájemní byt nakonec výnosný nebo ne, a s nájemníky je to především o štestí a fázi ekonomického cyklu.
Byty pronajímám téměř 20 let, nyní mám 3. Kolem roku 2000 byly byty levné a nájemné relativně vysoké, měl jsem kolem 10 % z investice (vždy říkám že když zohledním veškeré náklady, tak je potřeba od toho odečíst 50 % – to je pak čístý zisk. občas někdo nezaplatí, něco poničí, občas je potřebná investice. Na druhou stranu jsem i několik bytů již prodal a to ve fázi růstu trhu. Byt koupený v roce 2000 za 350 tis Kč jsem prodával za 750 tis Kč (v roce 2007). Naopak jsem nakupoval při největším poklesu v roce 2014 byt za 440 tis Kč nyní je za cca 1 mi Kč. Takže je to také o tom, nebát se kupit, když všichni panikaří a naopak někdy při zajímavých cenách prodat (ale jde to těžko 🙂 – ta chamtivost )
Dnes je dobrá doba, nájemníci platí, nájemně jsem za poslední rok zvyšoval a zisky jsou slušné. Před cca 4 -5 lety to bylo velmi špatně cca 25 % lidí neplatilo. Dělal jsem v realitách, takže jsem měl docela přehled o hodně pronájmech. Mám volnou pracovní dobu, takže se mohu přizpůsobit, ale když mě vypoví dva nájemníci najednou, tak i tak je to fofr. Měl jsem nájemníka 10 let, ale v jednom bytě se mi za rok a půl vystřídali dva. Odvážěl jsem kontejner odpadu. V dnešní době nekupuji.
K zemědělské půdě, mám 15 leté zkušenosti, dnes se prodává kolem 30 Kč/m2, dá se pronajmout kolem 5 tis Kč za hektar, takže výnosnost kolem cca 1,5 %. Nyní půda stagnuje, protože se neví jak to bude z dotacemi na velké plochy po roce 2021. Oproti sousedům (německo, Rakousko) jsme na cca 30 % ceny, prostor je tedy ještě pořádný, ale nikdo neví, kdy se to začne srovnávat, máme dost odlišenou strukturu ve velikosti pozemků než sousední země a jiná specifika.
Pěkné zkušenosti.
Napsal jste jednu zajímavou zkušenost, a to, že lidi panikařej. Prodávaj když je cena dole a kupujou když je cena nahoře 🙂 Dělaj to přesně obráceně než to dává smysl. Bohužel to tak dělá většina.
Když je cena hodně vysoko, myslej si, ó to má takovou vysokou hodnotu, to se mi oplatí koupit….co k tomu dodat. Když je cena dole, panikařej a bojej se, ó raději to prodáme než to klesne úplně…
Koupě musí být výhodná už při koupi ! A nedoufat, že to bude výhodné až za nějaký čas…
Co se týká půdy, mám nějakou vlastní zkušenost.
1ha kupuji v průměru za 120 000 Kč
dotace na 1ha (mám i zatížení dobytčími jednotkami) mi vychází na 11 000 Kč ročně.
Náklady na nájem pracovní služby (kosení sušení balíkování) mě vychází na 5600Kč na 1ha ročně.
Prodej sena vyjde (teraz ceny rostou raketovou rychlostí) mám tam i dost prosáté vojtěžky = min. 4 tuny = 7980Kč za ha. Náklady na prodej 1 000Kč na 1ha.
—> Takže +11 000 dotace + 1380 Kč čistý zisk ze sena = +12380Kč ročně / 1ha
Což je 11% návratnost vložené investice.
Tedy pozemky, které jsem kupoval před 7 roky, budu mít už za tři roky zadarmo. Každý rok přikoupím nějaký ten hektar.