REIT – Firma LTC Properties a její 5,5% měsíční dividenda

Když se začnete zaměřovat na akcie s vysokým dividendovým výnosem, tak si musíte uvědomit, že na sebe berete více rizik. Mnohokrát je bezpečnější vybrat si společnosti, které Vám dávají (budou dávat) stabilní a spolehlivé dividendové příjmy aniž by jste museli obětovat kvalitu.

Brad Thomas zjistil, že v jeho portfóliu jsou nejlepší REIT firmy, které mu platí dividendový výnos mezi 4% a 6%. Před dvěma roky vytvořil vlastní index DAVOS: Digital Realty (DLR), American Tower (AMT), Ventas, Inc. (VTR), Realty Income (O), and Simon Property Group (SPG). Tento index mu v roce 2018 přinesl zisk ve výši 6,5%. Takže je vidět, že i REIT firmy dokáží generovat velmi slušnou návratnost.

Obchodní model

Společnost byla založena 12. května 1992 ve státě Maryland a svou činnost zahájila 25. srpna 1992. Společnost investuje především do ubytoven pro seniory (senior housing) a dlouhodobých zdravotnických zařízení, včetně kvalifikovaných ošetřovatelských služeb (skilled nursing) (49,1%), asistovaných ubytoven (assisted living) (48,4%), samostatného bydlení (independent living), popř. jejich kombinace.

LTC portfólio

Společnost LTC vlastní 201 nemovitostí, 3 developerské projekty a 4 pozemky (ve 29 státech USA). Společnost sídlí ve městě Westlake v Kalifornii a jak vidíte na obrázku níže, tak společnost má zastoupení téměř ve všech státech USA:

LTC zastoupení ve státech USA

LTC má dobře rozdělené geografické zastoupení. Největší zastoupení má v Texasu – 17,1%, na druhém místě je stát Michigan se 14,1% a na třetím stát Wisconsin s 8%.  V Michiganu musí být REIT se zdravotní péčí investovat pomocí půjček z důvodu státních předpisů o úhradách v rámci programu Medicaid. Což je i důvod, proč je druhým největším nájemcem společnost Prestige Healthcare.

LTC portfolio nemovitostí v jednotlivých státech USA

Na obrázku níže můžete vidět, že LTC v Texasu vlastní 42 nemovitostí v ceně 292 milionů dolarů. Z těchto 42 nemovitostí je 11 zařízení pronajatých firmě Senior Care Centers, což představuje 9,7% ročních příjmů pro LTC.

LTC a jeho nájemníci

Senior Care 5. prosince 2018 vyhlásil bankrot, protože část nájemníků v pronajatých nemovitostech ukončila činnost. Senior Care provozuje více jak 100 nemovitostí a je největším kvalifikovaným ošetřovatelským (skilled nursing) operátorem v Texasu. Senior Care pronajímá nemovitosti ve vlastnictví LTC a to s ročními výnosy z pronájmu ve výši asi 15,8 milionů dolarů (14,2 milionů dolarů na hotovostní bázi).

LTC již dříve žádala o ukončení nájemní smlouvy dohodou a důrazně žádala firmu Senior Care, aby odmítla podmínky bankrotujících operátorů. Senior Care se však snaží ze všech sil, aby si mohla nemovitosti ponechat, protože v nich vidí velmi vysokou hodnotu. Senior Care momentálně LTC neplatí a funguje v nouzovém režimu. Vedení společnosti LTC uvedlo, že “již diskutuje o pronájmu těchto nemovitostí jinému operátorovi z Texasu a to za podobných podmínek jako měla firma Senior Care”.

Zajímavé ne této situaci je to, že firma Senior Care zaplatila LTC nájemné po uplynutí doby splatnosti – po vyhlášení bankrotu, ale společnost LTC peníze vrátila. Ať již bankrot dopadne jak chce, tak LTC by neměla o své příjmy přijít, protože nemovitosti jsou cenné; jinak by se taky Senior Care nesnažil tak zarputile o ně bojovat.

Nedávno jsme napsali o fúzi Omega Healthcare Investors (OHI) a MedEquities (MRT), přesněji problém má nájemce z Texasu, firma OnPointe. Společnost MRT vlastnila 10 kvalifikovaných ošetřovatelských zařízení, které měla pronajaté právě společnost OnPointe a nedávno uzavřela novou nájemní smlouvu s Creative Solutions.

Jenže díky této nové smlouvě, přišla společnost MRT o 40% z původního nájemného a to od 1. ledna 2019. Nová nájemní smlouva je na 15 let, s možností prodloužení dvakrát po 5ti letech a 2% ročním zvýšením nájmu. Nová nájemní smlouva tak přinese pravidelný nájem na dlouhou dobu.

Důvody, proč se o tom zmiňuji jsou dva:

1. LTC se pravděpodobně nájmem v blízké budoucnosti nesníží, protože soudce nejspíš Senior Care nařídí přijmou nájem navrhovaný LTC nebo jít “komplet bankrot” a pak by LTC jen vyměnilo operátora
2. většina kvalifikovaných ošetřovatelských majitelů (skilled nursing landlords) (REIT firmy) má v Texasu problémy = LTC tedy není vyjímkou

Problémy ošetřovatelských ubytoven by v Texasu mohly být vyřešeny, pokud by byl přijat nový zákon, tzv. “daň poskytovatelů“, která by zajistila podstatně větší peníze z federálního rozpočtu. Pokud bude zákon schválen, tak by to pronajímatele kvalifikované ošetřovatelské péče (skilled nursing landlords) v Texasu podstatnou změnu k lepšímu.

Drtivá většina LTC portfolia (94%) je smluvně vázána v pronájmech, kdy si operátor nemůže vybírat nemovitosti v kterých chce mít pobočky, tím by se vystavil riziku ztráty veškerých aktiv z nájemní smlouvy vyplívající.

LTC pronájmy a dluhy

Počáteční doba uzavíraných nájmů je mezi 10 a 15 roky a vážený průměr zbývající doby leasingu je 8,9 let. Všechny pronájmy jsou tzv. trojitě-čisté (triple Net), tedy nájemce platí veškeré poplatky a daně, pojištění, údržbu a opravy.

Většina pronájmů zajišťuje pevný minimální základní nájem, roční navýšení nájemného a možnost obnovy nájmu. Všechny pronájmy LTC jsou trojitě čisté (triple net) a v roce 2017 firmě skončila pouze jediná nájemní smlouva (GAAP pronájem ve výši 400 tisíc dolarů).

To znamená, že v součastné době neexistuje žádný operátor v problémech a portfolio je z 54,9% placeno ze soukromých fondů, nikoliv státního rozpočtu. Model, kdy jsou operátoři pronajatých nemovitostní placeny ze státního rozpočtu, programy Medicate a Medicare, jsou rizikovější, ale trojitě čistý (triple net) leasing firmě LTC dává dodatečnou ochranu před bankroty operátorů.

LTC průměrná nájemní doba

Proč se mi tento malý REIT líbí?

Ačkoli firma LTC během posledních let zažila několik bankrotů operátorů, tak disciplína vedoucího týmu byla naprosto vzorová a dokázala operátory rychle nahradit.

LTC dlouhodobě vykazuje velmi dobré výsledky, které odpovídají odadům volnému peněžnímu toku z předchozího roku. Když se zaměříme na dluhy, tak v blízké budoucnosti neexistují žádné větší částky, které by musela společnost splatit, nejbližší vyšší splatná částka je až za pět let.

LTC dluhy

Společnost LTC si i nadále udržuje silnou a flexibilní rozvahu a splatnost dlouhodobých dluhů je přiměřeně rozložena a přizpůsobena budoucímu předpokládanému volnému peněžnímu toku, a to též pomáhá snížit budoucí riziko pro refinancování firmy.

Jak již bylo uvedeno výše, tak v příštích pěti letech firma nemusí splatnit žádnou významnější část dluhů a LTC si tak udržuje významnou likviditu. Tu má připravenou nejen pro plnění svých závazků, ale též pro financování budoucího růstu. V současné době má možnost využít až 530 milionů dolarů v rámci úvěrového rámce, 52 milionů dolarů v rámci dohody s firmou Prudential (NYSE:PRU) a 185 milionů dolarů v rámci programu ATM, což dohromady dává firmě možnost čerpat až 767 milionů dolarů.

LTC struktura dluhů

LTC tedy nadále pokračuje ve strategickém a konzervativním rozdělování kapitálu tak, aby to přinášelo maximální hodnotu partnerům a akcionářům, ale zároveň, aby to zajistilo dlouhodobě ziskový růst.

• debt-to-annualized normalized EBITDA of 4.2x
• normalized annualized fixed charge coverage ratio of 4.8x
• debt-to-enterprise value of 25.6%

LTC pákový efekt

Firemní výsledky

V Q3 2018 firma LTC vykázala FFO ve výši 0,75 dolarů na akcii (0,76 v Q3 2017). FFO za celý rok 2018 by mělo být v rozsahu 3,07 až 3,09 dolarů na akcii. Historie a prognóza FFO pro roky 2019 a 2020 na následujícím obrázku:

LTC FAST Graphs

Bohužel však firma LTC v roce 2018 nezvýšila dividendu, což není dobrý signál, protože většina REIT firem ze sektoru zdravotní péče [healthcare REIT] (zejména kvalifikovaných ošetřovatelských a seniorských ubytoven [skilled nursing and senior housing]) dividendy zvýšily, málo ale alespoň o trošičku. Bohužel tím společnost LTC přišla o osmiletou historii dividendového růstu. Na druhou stranu, možná než zvýšení dividendy je udržení pevné rozvahy.

Budoucnost?

Na základě historických výsledků se tak zdá, že LTC se v současné době obchoduje se malou slevou dle P/FFO:

LTC FAST Graphs

Porovnejme si, ale též dividendový výnos LTC s dalšími REIT firmami v SNF sektoru:

Rhino Real Estate Advisors

Porovnání s konkurečními REIT firmami

Porovnejme si též vývoj ceny LTC v porovnání s vývojem ceny firmy Omega Healthcare Investors:

LTC vs OHI

Na jednu stranu má OHI značně větší diverzifikaci, ale na druhou stranu má LTC podstatně lepší rozvahu… navíc, obě společnosti v roce 2018 nezvýšily dividendu.

Dále si porovnejme vývoj ceny LTC s vývojem ceny firmy Ventas, Inc .:

LTC vs VTR

Je zajímavé, že ceny VTR a LTC se vzájemně téměr kopírují. VTR má výborně diverzifikované portfólo s žádným zastoupením v kvalifikované ošetřovatelské péči (skilled nursing).

A nakonec si porovnejme vývoj ceny LTC s vývojem ceny firmy Realty Income:

LTC vs O

Obě jsou to čistě leasingové REIT firmy (net lease REIT) a obě platí dividendu měsíčně. A má velmi podobnou křivku ceny.

Závěr

Brad Thomas pro LTC udržuje doporučení KOUPIT (BUY) (po nárůstu ceny již ne Strong Buy) a hodnocení SWAN (Sleep Well At Night = V noci klidně spát / neboli můj osobní rating KaZ = Kup a Zapomeň). Firma LTC by mohla v roce 2019 přinést 13 až 15% výnosů.

LTC odhad budoucích výnosů

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts