Universal Health Realty Income Trust – po poklesu podhodnocený

Universal Health Realty Income Trust (UHT) má druhou nejdelší historii růstu dividend v celém sektoru REIT. Přitom není mezi DGI investory příliš známá a dnes stále ani ve velké oblibě. Většinu firemního portfólia tvoří lékařské kanceláře (medical office buildings = MOB), což na jednu stranu znamená, že růst je velmi pomalý, ale na straně druhé je portfólio a růst velmi stabilní = odolné vůči recesím.

Protože americká populace stárne a společnost nadále rozšiřuje své portfólio o další nemovitosti, tak by měl tento pomalý a stabilní růst pokračovat i nadále.

 

Přehled

Společnost měl IPO v roce 1986 a její portfólio vzniklo nákupem nemovitostí od firmy Universal Health Services (UHS), která se specializovala na dlouhodobé pronájmy. Dnes je stále firma UHS jedním z největších zdravotnických firem a provozovatelem nemocnic v USA.

Tržní kapitalizace UHT je téměř 800 milionů dolarů, takže asi nikoho nepřekvapí, že takto malý REIT je řízen externě (externím správcem je právě firma UHS) a nemá žádné zaměstanance. Ač osobně nemám externí řízení příliš v oblibě, protože většinou externí správce „ždíme“ spravovanou firmu na poplatcích, tak zde to neplatí – UHS si účtuje pouhých 0,7 % z hodnoty spravovaných aktiv. Což např. za rok 2020 tyto poplatky dosáhly cca 5 % celkových příjmů. To je oproti dalším REIT firmám velmi nízký poplatek správci.

Výhodou zde je i to, že externí správce vlastní více jak 5 % akcií firmy a ředitel obou firem (v jedné osobě) vlastní přes 1 % akcií UHT.

 

Portfólio

Portfólio firmy se skládá z:

• 57 administrativních budov (medical office buildings)
• 7 nemocnic (3 akutní, 3 speciální a 1 behaviorální / 3 acute, 3 specialty, and 1 behavioral)
• 4 samostatně stojící pohotovostní oddělení (freestanding emergency departments)
• 4 předškolní zařízení a dětská zařízení (preschools and childcare centers)

Když se podíváme na geografické rozložení nemovitostí, tak portfolio společnosti je soustředěno převážně v rychle rostoucích státech, jako je Texas, Nevada či Arizona.

 

Růst

Jako všechny REIT firmy má i UHT tři hlavní prorůstové možnosti:

• navyšování nájemného
• akvizice dalších nemovitostí
• výstavba nových a oprava stávajících nemovitostí

Většina REIT firem se soustředí pouze na první dvě, i když najdou se samozřejmě vyjímky, ale spolupráce s developery, kteří firmě postaví novou nemocnici, kterou následně firma vlastní a pronajímá, dává firmě velkou výhodu oproti jiným REIT firmám.

Firemní portfólio tak postupně roste o nově postavené nemovitosti, které firma ihned po výstavbě pronajímá a to s dlouhodobými pronájmy – 10 až 20 let.

Společnost v loňském roce převzala od developerů dvě dostavené nemovitosti a jednu nemovitost koupila. I když je nutné říci, že hlavním tahounem budoucího růstu budou i nadále akvizice nemovitostí, protože výstavba přeci jen není tak rychlá.

Společnost od začátku roku 2021 vykázala růst tržbel o 8 %, oproti 4% pětiletému průměru.

 

Rizika

V současné době je největším rizikem přetrvávající pandemie, která těžce dopadla na operátory (nájemce) nemovitostí. Naštěstí na firmu pandemie neměla tak velký vliv, společnost v roce 2020 inkasovala 99 % nasmlouvaného nájemného, což i přes zlepšující se pandemický stav bylo pro některé REIT firmy naprosto nedosažitelné číslo.

Letos na konci roku firma vymění nemocnici Inland Valley za dvě nemovitosti firmy UHS – dopad na peněžní toky zatím není známý, ale analytici očekávají, že bude minimální nebo vůbec žádný.

Společnost také obdržela informaci od nájemce nemocnice Kindred Hospital Chicago Central, že nájemní smlouvu, končící na konci letošního roku, již neprodlouží. Příjmy od tohoto operátora představují necelá 2 % celkových příjmů společnosti, takže dopad není velký, ale firma se bude muset snažit nemovitost co nejrychleji znovu pronajmout. To je u nemovitosti, jako je nemocnice, dost nákladný proces, protože je třeba úprav a oprav a to bude mít zcela jistě vliv na budoucí FFO firmy.

A navíc má firma již od poloviny roku 2019 dvě prázdné nemocnice v Evansville v Indian+ a Corpus Christi v Texasu.

 

Ocenění

Dnes jsou akcie firmy oceněny s téměř nejnižším poměrem P/CFO od finanční krize v letech 2007-2009. Při ceně cca 57,50 dolarů za akcii a FFO ve výši 5,56 je poměr P/FFO ve výši 16,16.

Hlavním důvodem pro pokles ocenění v posledních týdnech je nezdar vedení o pronájem dvou výše uvedených nemocnich po velmi dlouhou dobu a od ledna přibyde třetí.

Velký propad ocenění by však investoři neměli přičítat nechopnosti/nemožnosti vedení pronajmout nemovitosti, ale nadhodnocení akcií před pandemií, kdy jen za rok 2019 ocenění vzrostlo více jak dvojnásobně.

 

Dividenda

V Q2 2021 firma vykázala FFO na akcii ve výši 0,92 dolaru, což je meziroční nárůst o 10,8 % oproti Q2 2020. Čtvrtletní dividenda je ve výši 0,70 dolaru na akcii, což znamená výplatní poměr lehce nad 75 %.

Společnost svou dividendu pravidelně každý rok zvyšuje již od svého IP v roce 1996 a vzhledek k tomu, že od začátku roku 2021 se jí podařilo navýšit FFO o 12 %, v roce 2020 to bylo o 5 %, tak o budoucí růst nemusí mít investoři obavy.

Společnosti se daří dividendu pravidelně navyšovat o cent ročně – o půl centu každého půl roku. Každoroční růst tak představuje asi 1,5 % ročně, což bohužel při dnešní inflaci není mnoho.

Delší dividendovou historii má jen REIT firma Federal Realty Trust (FRT).

 

Závěr

Investoři by se dnes neměli ptát, proč ocenění akcií firmy Universal Health Realty Income Trust tak pokleslo, ale spíš by se měli ptát, proč v roce 2019 tak prudce vzrostlo. Protože, když srovnáte růst v roce 2019, tak to odpovídalo růstu ultra konzervatiním dividendovým aristokratům, než firmě z REIT sektoru.
Vedení společnosti se snaží volné nemovistosti opravovat, aby je mohlo znovu pronajmout. Firma staví nové nemovitosti na míru pro nájmce, kteří si postavenou nemovitost ihned pronajmou na 10 až 20 let. A firma také kupuje nemovitosti, aby dále rozšířila své portfolio.

Navzdory několika rizikům nemám obavy o bezpečnost dividendy a téměř 5% dividendový výnos je též vynikající, problémem pro investory tak může být nízký růst dividendy.

Akcie UHT patří mezi nudné akcie, jejichž vedení pravidelně rozšiřuje portfólio a díky tomu FFO také pravidelně roste. Pokles ocenění v letošním roce je vynikající příležitostí pro vstup a dlouhodobé držení.